1. Wohnung für die Neuvermietung vorbereiten

Bevor Sie inserieren, sollte die Wohnung vermietungsbereit sein. Prüfen Sie Zustand und Ausstattung: Funktionieren Heizung, Elektrik, Fenster, Türen und Sanitäranlagen? Sind Rauchwarnmelder vorhanden und betriebsbereit? Rauchwarnmelder sind in Wohnungen in allen Bundesländern vorgeschrieben.

Eine allgemeine Pflicht zur Renovierung gibt es nicht. Die Wohnung muss sich aber in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befinden. Wichtig: Übergeben Sie eine unrenovierte Wohnung, können Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag in der Regel nicht wirksam auf den neuen Mieter übertragen werden.

Beim Auszug des Vormieters sollten Sie den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die zurückgegebenen Schlüssel in einem Übergabeprotokoll festhalten. Dieses Protokoll ist zugleich die Ausgangsbasis für die Neuvermietung.

2. Energieausweis bereithalten

Für die Vermietung brauchen Sie in der Regel einen gültigen Energieausweis. Bereits in der Immobilienanzeige müssen Pflichtangaben aus dem Energieausweis genannt werden, etwa die Art des Ausweises, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr und – bei neueren Ausweisen – die Energieeffizienzklasse.

Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Energieausweis Interessenten vorlegen oder gut sichtbar aushängen. Nach Abschluss des Mietvertrags erhält der neue Mieter den Ausweis im Original oder als Kopie. Fehlt der Energieausweis, drohen Bußgelder – planen Sie die Beschaffung deshalb frühzeitig ein.

3. Die richtige Miete festlegen

Die neue Miete sollte marktgerecht und zugleich rechtlich zulässig sein. Orientierung bieten der örtliche Mietspiegel, vergleichbare Angebote sowie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der Wohnung.

Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Nettokaltmiete bei der Wiedervermietung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten etwa für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung oder bei einer höheren Vormiete. Wollen Sie sich auf eine Ausnahme berufen, müssen Sie den Mieter vor Vertragsschluss in Textform darüber informieren. Alle Details lesen Sie in unserem Ratgeber zur Mietpreisbremse.

Legen Sie außerdem fest, ob die Miete fest oder als Staffel- oder Indexmiete vereinbart wird und ob die Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale abgerechnet werden. Heiz- und Warmwasserkosten müssen grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

4. Wohnungsanzeige erstellen und Mieter finden

Eine aussagekräftige Anzeige spart Ihnen viele Rückfragen. Sie sollte mindestens Kaltmiete, Betriebskosten, Kaution, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Etage, Bezugstermin, Ausstattung, gute Fotos, möglichst einen Grundriss sowie die Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten.

Die meisten Mieter finden ihre Wohnung über Immobilienportale wie ImmoScout24, Immowelt oder Kleinanzeigen. Beauftragen Sie einen Makler, gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn – bei der Vermietung in der Regel also Sie als Vermieter.

Achten Sie bei der Formulierung der Anzeige auf das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Formulierungen, die Interessenten etwa wegen ihrer ethnischen Herkunft, Religion, ihres Alters oder Geschlechts ausschließen, sind unzulässig.

5. Besichtigungen effizient organisieren

Gerade in gefragten Lagen gehen auf eine Anzeige schnell Dutzende Anfragen ein. Statt jeden Termin einzeln abzustimmen, legen Sie am besten feste Zeitfenster fest, in denen sich Interessenten für einen Termin eintragen können. Ob Einzel- oder Gruppenbesichtigung sinnvoller ist, hängt von Nachfrage und Wohnung ab – mehr dazu im Beitrag Einzelbesichtigung vs. Gruppenbesichtigung.

Mit Immodio legen Sie Ihre freien Zeiten einmalig fest und erhalten einen Besichtigungslink, den Sie in Ihre Anzeige einfügen oder gezielt an Interessenten senden. Die Interessenten bewerben sich selbst auf einen freien Termin, und Sie behalten alle Anfragen zentral im Blick. Mehr zur digitalen Besichtigungsplanung.

Ist die Wohnung noch bewohnt, stimmen Sie Besichtigungstermine rechtzeitig mit dem Vormieter ab. Er muss Besichtigungen nach vorheriger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden.

6. Mieter auswählen: Selbstauskunft und Bonität prüfen

Nach der Besichtigung geht es um die Auswahl. Fordern Sie Unterlagen nur von Interessenten an, die ernsthaft in Betracht kommen. Üblich sind eine Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweise wie die letzten drei Gehaltsabrechnungen und ein Bonitätsnachweis, etwa eine SCHUFA-Auskunft. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters kann zusätzliche Sicherheit geben.

Beachten Sie den Datenschutz: Fragen Sie nur Daten ab, die Sie für die Entscheidung tatsächlich benötigen – und erst in der passenden Phase. Fragen nach Religion, Parteizugehörigkeit oder Familienplanung sind unzulässig. Unterlagen abgelehnter Bewerber müssen Sie löschen, sobald Sie sie nicht mehr benötigen.

Mit dem digitalen Bewerbermanagement von Immodio fordern Sie Unterlagen mit einem Klick an. Alle Bewerbungen liegen anschließend in einer einheitlichen digitalen Selbstauskunft vor und lassen sich übersichtlich vergleichen.

7. Mietvertrag rechtssicher abschließen

Der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument der Neuvermietung. Er sollte Vertragsparteien, Mietobjekt einschließlich Keller, Stellplatz oder Gartenanteil, Mietbeginn, Miethöhe, Betriebskosten, Kaution und Hausordnung eindeutig regeln. Veraltete Vorlagen aus dem Internet enthalten häufig unwirksame Klauseln, etwa zu Schönheitsreparaturen oder zur Mindestmietdauer.

Ein befristeter Mietvertrag ist bei Wohnraum nur mit einem gesetzlichen Befristungsgrund möglich. Wer Planungssicherheit möchte, vereinbart stattdessen meist eine Mindestmietdauer.

In Immodio erstellen Sie einen individuellen, anwaltlich geprüften Mietvertrag, der automatisch auf Ihre Wohnung zugeschnitten wird und digital unterschrieben werden kann. Mehr zum digitalen Mietvertrag.

8. Mietkaution vereinbaren und richtig anlegen

Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Barkaution müssen Sie getrennt von Ihrem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen.

Am einfachsten gelingt das mit einem eigenen Kautionskonto. Über Immodio können Sie mit unserem Partner ein kostenloses Mietkautionskonto eröffnen. Mehr zum Thema lesen Sie im Beitrag Kaution & Mietsicherheit.

9. Wohnungsübergabe dokumentieren

Bei der Schlüsselübergabe halten Sie den Zustand der Wohnung in einem Übergabeprotokoll fest: vorhandene Mängel mit Fotos, die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung, die Anzahl der übergebenen Schlüssel sowie individuelle Vereinbarungen. Beide Seiten sollten das Protokoll unterschreiben.

Mit dem digitalen Übergabeprotokoll von Immodio erfassen Sie alles direkt per Smartphone oder Tablet und lassen das Protokoll vor Ort digital unterschreiben. Weitere Tipps finden Sie im Beitrag Wohnungsübergaben im Übergabeprotokoll dokumentieren.

10. Wohnungsgeberbestätigung und Formalitäten nach dem Einzug

Der neue Mieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden und braucht dafür eine Wohnungsgeberbestätigung von Ihnen. Stellen Sie diese rechtzeitig aus – fehlt sie, kann ein Bußgeld drohen. Mehr dazu im Beitrag zur Wohnungsgeberbestätigung.

Teilen Sie den Versorgern, bei denen Sie Vertragspartner sind, die Zählerstände zum Mieterwechsel mit, hinterlegen Sie die neue Miete in Ihrer Buchhaltung und legen Sie alle Unterlagen der Neuvermietung geordnet ab. Mieteinnahmen geben Sie in Ihrer Steuererklärung in der Anlage V an.

Checkliste: Wohnung neu vermieten

• Zustand prüfen, Mängel beheben und Rauchwarnmelder kontrollieren

• Gültigen Energieausweis bereithalten

• Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und Mietpreisbremse prüfen

• Mietmodell und Betriebskostenregelung festlegen

• Anzeige mit Fotos, Grundriss und Pflichtangaben aus dem Energieausweis erstellen

• Besichtigungstermine festlegen und Interessenten einladen

• Selbstauskunft, Einkommens- und Bonitätsnachweise einholen

• Mietvertrag erstellen und unterschreiben

• Kaution vereinbaren und auf einem Kautionskonto anlegen

• Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsseln erstellen

• Wohnungsgeberbestätigung ausstellen

• Unterlagen ablegen und Mieteingang kontrollieren

Fazit: Neuvermietung mit System

Eine Wohnung neu zu vermieten ist kein Hexenwerk, wenn Sie Schritt für Schritt vorgehen. Die meisten Probleme entstehen nicht bei der Suche nach Interessenten, sondern durch fehlende Unterlagen, eine unzulässige Miethöhe, veraltete Vertragsklauseln oder eine lückenhafte Übergabe.

Mit Immodio bilden Sie den gesamten Prozess digital ab: von der Besichtigungsplanung über die Bewerberauswahl und den individuellen Mietvertrag bis zum digitalen Übergabeprotokoll und der automatisch erstellten Wohnungsgeberbestätigung. So sparen Sie Zeit und vermieten Ihre Wohnung rechtssicher an den passenden Mieter.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.