Das Wichtigste in Kürze
Die Mietpreisbremse gilt in den Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung bestimmt hat.
Die Grundgrenze bei Mietbeginn liegt dort bei der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent.
Die zehn Prozent beziehen sich auf die Vergleichsmiete, nicht auf die letzte Miete des Vormieters.
Eine höhere Vormiete, Modernisierung oder eine Ausnahme nach § 556f BGB kann die zulässige Miete verändern.
Wer sich auf diese Regelungen beruft, muss die vorgeschriebene Auskunft vor der Vertragserklärung des Mieters in Textform erteilen.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung: Welche Miete dürfen Sie verlangen?
Der Mieterwechsel ist eine Gelegenheit, die Miete neu zu vereinbaren. Er erlaubt aber nicht automatisch jede am Markt erzielbare Miete. Gilt die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung, müssen Sie die Anfangsmiete aus der Vergleichsmiete und gegebenenfalls einer gesetzlichen Ausnahme herleiten. Dieser Beitrag führt Sie durch die Prüfung.
Beginnen Sie damit vor dem Inserat. Ein Angebot zu einem Preis, den Sie später nicht wirksam vereinbaren können, schafft unnötige Diskussionen mit Interessenten. Außerdem lassen sich fehlende Unterlagen zur Vormiete oder zum Bauzustand selten unmittelbar vor der Unterschrift beschaffen.
Für eine nachvollziehbare Entscheidung brauchen Sie drei Ergebnisse: die einschlägige Landesverordnung, die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer konkreten Wohnung und die Voraussetzungen einer möglichen Ausnahme. Erst daraus ergibt sich der Betrag, der im Mietvertrag stehen soll.
Stand: 10. Oktober 2026.
Praxis-Tipp
Erstellen Sie für jede Neuvermietung eine kurze Mietpreisnotiz mit Quelle, Berechnung und Ausnahmegrund. Trennen Sie darin die Nettokaltmiete von Betriebskosten und weiteren vereinbarten Entgelten.
In Immodio
Prüfen Sie vor dem Anlegen des neuen Mietverhältnisses die im Objekt gespeicherte Regulierung. Ein korrekt gepflegter Stammdatensatz unterstützt den Ablauf; die amtliche Gemeindeprüfung und Ihre Mietpreisberechnung bleiben erforderlich.
§ 556d BGB: Wo gilt die Mietpreisbremse?
Bundesrecht und Landesverordnung zusammen prüfen
Die gesetzliche Grundlage ist § 556d BGB. Der Bund legt die Grundgrenze fest; die Länder bestimmen die Gebiete, in denen sie zur Anwendung kommt. Eine hohe Nachfrage oder ein stark gestiegenes Mietniveau reicht für sich allein deshalb nicht aus.
Prüfen Sie die konkrete Gemeinde und die beim Vertragsabschluss geltende Verordnung; halten Sie zusätzlich den geplanten Mietbeginn fest. Entsprechende Verordnungen müssen nach der derzeitigen Bundesregelung spätestens am 31. Dezember 2029 auslaufen. Daraus folgt kein einheitlicher Beginn oder identischer Geltungsbereich aller Landesverordnungen. Liegen Vertragsabschluss und Mietbeginn auf unterschiedlichen Seiten einer Verordnungsänderung, sollten Sie die konkrete zeitliche Zuordnung prüfen lassen.
Unsere Gemeindeliste als Einstieg nutzen
In unserer Liste der Gemeinden mit Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze finden Sie eine erste Orientierung. Die Tabelle beruht auf BBSR-Daten mit Stand Januar 2026. Prüfen Sie ergänzend die aktuelle amtliche Landesverordnung: Spätere Änderungen können darin noch fehlen.
Beispielsweise wurde Reut in Bayern zum 16. Juli 2026 aus der Gebietsliste gestrichen. Die regionale Prüfung vertiefen unsere Beiträge zu Berlin, NRW und Bayern. Eine Entscheidung für ein Objekt lässt sich nicht ungeprüft auf eine Wohnung in einer anderen Gemeinde übertragen.
Zulässige Miete berechnen: Vergleichsmiete plus zehn Prozent
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein wohnungsbezogener Maßstab. Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage beeinflussen die Einordnung. Ein örtlicher Mietspiegel hilft häufig bei der Ermittlung. Wie Sie ihn anwenden, erklärt unser Beitrag Mietspiegel: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
Für ein vereinfachtes, fiktives Beispiel nehmen wir eine Wohnung mit 60 m² und einer zutreffend ermittelten Vergleichsmiete von 10 €/m² an:
Rechenschritt | Ergebnis |
|---|---|
Vergleichsmiete: 60 m² × 10 €/m² | 600 € monatlich |
Zehn Prozent der Vergleichsmiete | 60 € monatlich |
Grundgrenze bei Mietbeginn | 660 € Nettokaltmiete monatlich |
Betriebskostenvorauszahlungen kommen getrennt hinzu. Sie machen aus einer zu hohen Nettokaltmiete keine zulässige Miete. Auch höhere Preise vergleichbarer Inserate ersetzen die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht.
Dokumentieren Sie nicht nur die Endsumme. Halten Sie auch Mietspiegelversion, Wohnungsmerkmale und etwaige Zu- oder Abschläge fest. So können Sie erklären, warum beispielsweise 10 €/m² und nicht der obere Wert einer Spanne angesetzt wurden.
Mieterhöhung bei Neuvermietung: Die Vormiete ist keine pauschale Prozentbasis
Die Suche nach „Mieterhöhung bei Neuvermietung“ meint häufig: Wie viel mehr darf der neue Mieter gegenüber dem bisherigen Mieter zahlen? Rechtlich prüfen Sie eine neue Anfangsmiete. Die Antwort ergibt sich nicht aus einem pauschalen Aufschlag auf die Vormiete.
Eine niedrigere Vormiete begrenzt die Grundgrenze nicht automatisch
Im Beispiel betrug die bisherige Nettokaltmiete vielleicht 540 €. Die Grundgrenze von 660 € wird trotzdem aus der Vergleichsmiete ermittelt. Der Abstand zwischen alter und neuer Miete beträgt hier rund 22 Prozent. Er ist für die Prüfung nach § 556d BGB nicht der entscheidende Prozentsatz.
Eine höhere Vormiete kann geschützt sein
Lag die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete oberhalb der Grundgrenze, erlaubt § 556e Absatz 1 BGB unter seinen Voraussetzungen eine Vereinbarung bis zur Höhe dieser Vormiete. Eine gesetzlich berücksichtigungsfähige Vormiete von 720 € kann damit relevant sein, obwohl das Rechenbeispiel zunächst nur 660 € ergibt.
Daraus folgt jedoch keine Erlaubnis für 720 € plus weitere zehn Prozent. Außerdem bleiben bei der Ermittlung unter anderem Mietminderungen sowie Erhöhungen unberücksichtigt, die innerhalb des letzten Jahres vor dem Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden. Prüfen Sie daher die tatsächlich geschuldete Miete und ihre Entwicklung; eine einzelne Kontobuchung reicht nicht als rechtliche Herleitung.
Welche Ausnahmen regeln §§ 556e und 556f BGB?
Neben der Vormiete berücksichtigt § 556e bestimmte Modernisierungen innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses. Der mögliche Zuschlag richtet sich nach der gesetzlichen Berechnung. Sie dürfen die Handwerkerrechnung nicht einfach in einen frei gewählten Monatsaufschlag übersetzen.
§ 556f BGB enthält zwei andere Fälle: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Voraussetzungen und den Unterschied erklärt unser Beitrag Mietpreisbremse bei Neubau.
Eine neu gestrichene Wohnung ist nicht schon umfassend modernisiert. Ebenso wenig entfällt die Mietpreisbremse allein deshalb, weil Möbel mitvermietet werden. Bei Sonderfällen sollten Sie vor der Preisfestlegung prüfen lassen, welche Regelung tatsächlich einschlägig ist.
In Immodio
In den Objektgrunddaten können Sie die geltende Mietregulierung hinterlegen. Bei der Mietgestaltung zeigt Immodio dazu einen Hinweis. Über den digitalen Mietvertragsprozess führen Sie die vorbereiteten Angaben in den Vertragsentwurf über.
§ 556g BGB: Welche Auskünfte müssen Sie vor Vertragsschluss erteilen?
Wenn die Zulässigkeit Ihrer Miete auf § 556e oder § 556f beruht, verlangt § 556g BGB eine unaufgeforderte Auskunft vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters. Sie muss in Textform erfolgen. Eine mündliche Erwähnung bei der Besichtigung genügt dafür nicht.
Je nach Fall betrifft die Auskunft die Höhe der Vormiete, Modernisierungen innerhalb der letzten drei Jahre, die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem gesetzlichen Stichtag oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine pauschale Aussage wie „Für diese Wohnung gilt eine Ausnahme“ bildet diese Unterschiede nicht ab.
Fehlt die Auskunft vollständig, können Sie sich zunächst nicht auf die privilegierte Miete berufen; bei ordnungsgemäßer Nachholung sieht das Gesetz eine Wartezeit von zwei Jahren vor. Ein bloßer Formfehler wird anders behandelt: Dann ist eine Berufung erst nach Nachholung in der vorgeschriebenen Form möglich. Diese Rechtsfolgen sollten Sie nicht mit einer folgenlosen Ergänzung nach der Unterschrift verwechseln.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Anfangsmiete oder laufender Vertrag?
Die Mietpreisbremse betrifft die Anfangsmiete eines neuen Mietverhältnisses. Die Kappungsgrenze begrenzt dagegen Erhöhungen nach § 558 BGB im laufenden Vertrag: grundsätzlich 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in entsprechend bestimmten Gebieten 15 Prozent. Daneben ist auch dort die Vergleichsmiete zu beachten.
Die Verfahren und Fristen für einen bestehenden Vertrag erklärt unser Beitrag Mieterhöhung in der Vermietung. Wenn Sie sich für Staffel- oder Indexmiete interessieren, finden Sie die Vertragsmodelle im direkten Vergleich. Diese Modelle ersetzen keine korrekte Prüfung der Ausgangsmiete.
Checkliste vor dem neuen Mietvertrag
Gemeinde und Landesverordnung beim Vertragsabschluss prüfen; den Mietbeginn zusätzlich festhalten.
Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung nachvollziehbar ermitteln.
Grundgrenze der Nettokaltmiete berechnen.
Vormiete, Modernisierungen und mögliche Ausnahmen gesondert prüfen.
Vorgeschriebene Auskünfte rechtzeitig in Textform erteilen.
Berechnung, Nachweise und erteilte Auskunft zusammen aufbewahren.
Erst danach den Vertragsentwurf mit der geprüften Miete fertigstellen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Zweifelsfälle zur Miethöhe, zu Ausnahmen oder zur vorvertraglichen Auskunft individuell prüfen.
Quellen
So unterstützt Sie Immodio
Bereiten Sie die Mietregulierung in den Objektgrunddaten vor und erstellen Sie Ihren neuen Mietvertrag in einem strukturierten digitalen Ablauf. Immodio unterstützt Sie dabei, geprüfte Objekt- und Mietangaben im Vermietungsprozess weiterzuführen.
