Das Wichtigste in Kürze
Sie dürfen die laufende Grundsteuer umlegen, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten wirksam auf den Mieter überträgt.
Für die Abrechnung zählt der festgesetzte Betrag aus dem Grundsteuerbescheid für das betreffende Jahr und die richtige Immobilie.
Bei der Verteilung nach Wohnfläche bleibt Leerstand in der Gesamtfläche. Den Anteil der leeren Wohnung tragen Sie.
Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 muss dem Mieter grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 zugehen.
Bei einem späteren Änderungsbescheid hängt eine Nachforderung davon ab, warum der Betrag erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist feststand.
Grundsteuer auf Mieter umlegen – wann ist das zulässig?
Ein neuer Grundsteuerbescheid kann die Betriebskosten einer Wohnung spürbar verändern. Ob Sie die Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen dürfen und welchen Betrag Sie abrechnen können, ergibt sich aus Mietvertrag, Bescheid und Umlageschlüssel. Mit dem folgenden Rechenbeispiel prüfen Sie den Anteil je Wohnung und sehen, was bei Leerstand oder einem verspäteten Bescheid gilt.
Die Grundsteuer schulden Sie als Eigentümer in der Regel gegenüber der zuständigen Behörde (§ 10 GrStG). Ob Ihre Mieter die Kosten im Mietverhältnis tragen, ist eine eigene Frage. Nach § 556 Abs. 1 BGB können Sie die Übernahme der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbaren. § 2 Nr. 1 BetrKV zählt zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks ausdrücklich die Grundsteuer: „hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“.
In einem Wohnraummietvertrag kann bereits die wirksame Vereinbarung genügen, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Grundsteuer muss dann nicht einzeln genannt sein. Prüfen Sie bei einer vertraglichen Aufzählung, ob sie abschließend ist und ob die Grundsteuer darunterfällt. Fehlt eine wirksame Umlagevereinbarung, bleibt die Grundsteuer bei Ihnen. BGH, VIII ZR 137/15.
Bei vereinbarten Vorauszahlungen rechnen Sie die umlagefähigen Kosten jährlich ab. Deckt eine Betriebskostenpauschale die Grundsteuer ab, können Sie den Betrag nicht zusätzlich als Einzelposition nachfordern. Für Änderungen der Pauschale gelten eigene Regeln. Betriebskostenpauschale und Vorauszahlung im Vergleich.
Praxis-Tipp
Legen Sie einen Änderungsbescheid zum ursprünglichen Bescheid und notieren Sie die betroffenen Jahre und das Eingangsdatum. Gleichen Sie vor dem Versand der Abrechnung den Jahresbetrag mit den bereits erfassten Zahlungen ab.
In Immodio
Im digitalen Mietvertrag von Immodio wird entsprechend vereinbart, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden kann. Für die Betriebskostenabrechnung fotografieren Sie den Grundsteuerbescheid mit dem Smartphone und das war's. Die korrekte Buchung und die Aufteilung in der Betriebskostenabrechnung erledigt die Immodio-KI.
Welchen Betrag übernehmen Sie aus dem Grundsteuerbescheid?
Nehmen Sie den Grundsteuerbescheid der Gemeinde oder der zuständigen Behörde zur Hand. Dort steht, wie viel Grundsteuer für die Immobilie im jeweiligen Jahr festgesetzt ist. Der Grundsteuermessbescheid enthält den Messbetrag als Berechnungsgrundlage. Ein Grundsteuerwertbescheid, sofern das jeweilige Landesmodell einen vorsieht, stellt den steuerlichen Wert fest. Für die Betriebskostenabrechnung brauchen Sie den festgesetzten Steuerbetrag.
Prüfen Sie vor der Buchung drei Angaben:
Immobilie: Betrifft der Bescheid das gesamte Grundstück oder nur die vermietete Eigentumswohnung? Bei mehreren Immobilien hilft das Kassenzeichen, den richtigen Bescheid der Zahlung zuzuordnen.
Zeitraum: Welches Kalenderjahr steht im Bescheid? Bei einem Änderungsbescheid über mehrere Jahre lesen Sie den Betrag für jedes Jahr getrennt ab.
Betrag: Sind die Überweisungen nur Raten? Bei einer Jahresfestsetzung von 1.260 Euro und vier Raten zu je 315 Euro sind die Raten bereits im Jahresbetrag enthalten.
Die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf gehört ebenso wenig in diese Betriebskostenposition wie Säumniszuschläge wegen verspäteter Zahlung oder Kosten für die steuerliche Beratung. Erhalten Sie einen neuen Bescheid, legen Sie ihn zum bisherigen Bescheid und gleichen Sie die Festsetzungen für dasselbe Jahr ab. So erfassen Sie eine Korrektur nicht versehentlich als zusätzlichen Jahresbetrag.
Was die Grundsteuerreform für die Abrechnung 2025 bedeutet
2025 war das erste Jahr, für das die Grundsteuer nach den reformierten Regeln erhoben wurde. Übernehmen Sie für die Abrechnung 2025 deshalb den für dieses Jahr festgesetzten Betrag. Der Betrag aus der Abrechnung 2024 kann sich durch Neubewertung und Hebesatz geändert haben. Bundesfinanzministerium zur Grundsteuerreform.
Der Bundesfinanzhof hat am 11. November 2026 über die Grundsteuer in Hessen und Hamburg verhandelt. Die Entscheidungen in den Verfahren II R 12/25 und II R 15/25 sind für den 10. Dezember 2026 angekündigt. Die Verfahren betreffen die steuerliche Bemessung. Ob die Kosten im Mietverhältnis umgelegt werden dürfen, richtet sich weiterhin nach Mietvertrag und Betriebskostenrecht. Verfahrensstand beim Bundesfinanzhof.
Wie berechnen Sie den Grundsteueranteil der Wohnung?
Mehrfamilienhaus mit Grundsteuerbescheid für das gesamte Grundstück
Wenn Sie die Betriebskosten nach Wohnfläche verteilen, teilen Sie die Wohnfläche der Wohnung durch die Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit und multiplizieren das Ergebnis mit der Jahresgrundsteuer. Die Wohnfläche ist bei Wohnraum der gesetzliche Ausgangspunkt, soweit keine wirksame abweichende Vereinbarung oder besondere Regel gilt. Beim gesetzlichen Flächenschlüssel kommt es grundsätzlich auf die tatsächlichen Flächen an. § 556a BGB und BGH, VIII ZR 220/17.
Ein Mehrfamilienhaus mit 350 m² Gesamtwohnfläche kostet 1.260 Euro Grundsteuer im Jahr. Eine Wohnung mit 70 m² ist ganzjährig vermietet. Ihr Anteil beträgt 20 Prozent:
1.260 Euro × 70 m² ÷ 350 m² = 252 Euro für das Abrechnungsjahr.
Eine andere Wohnung mit 50 m² steht das ganze Jahr leer. Die 50 m² bleiben in der Gesamtwohnfläche von 350 m² enthalten. Sie tragen für die leere Wohnung 180 Euro (1.260 Euro × 50 ÷ 350). Würden Sie den Leerstand aus der Gesamtfläche herausrechnen, stiege der Anteil der 70-m²-Wohnung fälschlich von 252 auf 294 Euro. BGH, VIII ZR 159/05.
Hat der Mieter die Wohnung nur einen Teil des Jahres gemietet, prüfen Sie zusätzlich die zeitliche Aufteilung. Der Flächenanteil bestimmt zunächst den Jahresbetrag für die Wohnung. Wie viel davon dem jeweiligen Mietverhältnis zugeordnet wird, hängt vom abzurechnenden Zeitraum ab. Mehr zum Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung.
Eigentumswohnung mit eigenem Grundsteuerbescheid
Ist die Grundsteuer unmittelbar für die vermietete Eigentumswohnung festgesetzt, können Sie den darauf entfallenden Betrag bei wirksamer Umlagevereinbarung in der Regel direkt dieser Wohnung zuordnen. Sie brauchen den Einzelbetrag nicht erneut durch die Fläche aller Wohnungen zu teilen. Das hat der BGH für einen Einzelbescheid zur betreffenden Wohnung entschieden (VIII ZR 252/12).
Davon zu unterscheiden sind gemeinschaftliche Betriebskosten. Bei vermietetem Wohnungseigentum und fehlender abweichender Vereinbarung gilt für solche Kosten grundsätzlich der in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Maßstab, soweit er billigem Ermessen entspricht. Prüfen Sie deshalb bei einem Betrag aus der WEG-Jahresabrechnung zuerst, was bereits verteilt wurde und welcher Maßstab im Mietverhältnis gilt. § 556a Abs. 3 BGB.
Gebäude mit Wohnungen und Gewerbe
Befindet sich im Erdgeschoss ein Laden, müssen Sie bei der Grundsteuer allein wegen der gemischten Nutzung keinen Gewerbeanteil vorab abziehen. Der BGH hat dies für eine einheitlich festgesetzte Grundsteuer entschieden. Prüfen Sie die konkrete Abrechnungseinheit und die vertragliche Vereinbarung. Für andere Betriebskostenarten können je nach Kostenentstehung andere Anforderungen gelten. BGH, VIII ZR 79/16.
In Immodio
In Immodio ordnen Sie Ihre Grundsteuerbuchung dem Objekt oder der einzelnen Wohnung zu und sehen im Abrechnungsassistenten, wie die Buchung direkt in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt wird.
Was tun bei einem höheren oder verspäteten Grundsteuerbescheid?
Abrechnungsfrist und Zugang prüfen
Ihre Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter grundsätzlich bis zum Ende des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für das Kalenderjahr 2025 ist das der 31. Dezember 2026. Planen Sie den Versand so, dass die Abrechnung bis zu diesem Datum ankommt. Geht ein geänderter Bescheid vorher ein, berücksichtigen Sie ihn bei der Abrechnung oder prüfen Sie, ob Sie eine bereits versandte Abrechnung noch fristgerecht korrigieren können. § 556 Abs. 3 BGB.
Nachforderung nach Ablauf der Frist
Nach Fristablauf ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme kommt in Betracht, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben, etwa wenn eine Behörde die Grundsteuer für ein abgerechnetes Jahr erst später rückwirkend festsetzt. Rechnen Sie die übrigen bekannten Kosten fristgerecht ab und halten Sie fest, welche Position offen ist. Dokumentieren Sie, wann der Bescheid eingegangen ist und ab wann Sie die Position abrechnen konnten.
Ist das Hindernis entfallen, müssen Sie zügig nachberechnen. Der BGH geht im Regelfall von drei Monaten ab Wegfall des Hindernisses aus. Diese Rechtsprechung setzt voraus, dass die Ausnahme für die verspätete Nachforderung überhaupt greift. Bei einer rückwirkenden Grundsteuerfestsetzung kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. BGH, VIII ZR 220/05 und BGH, VIII ZR 264/12.
Vorauszahlungen für die Zukunft anpassen
Wenn eine Abrechnung höhere laufende Kosten ergibt, können beide Vertragsparteien die vereinbarten Vorauszahlungen nach der Abrechnung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Betrachten Sie dazu die gesamten voraussichtlichen Betriebskosten. Bei einer Pauschale darf der Vermieter Erhöhungen nur weitergeben, wenn der Mietvertrag dies vorsieht und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sinken die Betriebskosten, muss der Vermieter die Pauschale entsprechend herabsetzen. § 560 BGB.
Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung erfassen
Legen Sie den Bescheid für das betreffende Abrechnungsjahr bereit und prüfen Sie beim Erfassen, ob die Kosten das Objekt oder eine einzelne Wohnung betreffen. Kontrollieren Sie vor dem Versand, ob der Betrag für die richtige Einheit erscheint und die Verteilung zur Mietvereinbarung passt. So lässt sich die Position später am Bescheid nachvollziehen. Anleitung für die gesamte Betriebskostenabrechnung.
In Immodio erfassen Sie eine Zahlung in der Kategorie „Grundsteuer (umgelegt auf Mieter)“. Wählen Sie je nach Bescheid das Objekt oder die Wohnung und prüfen Sie den Abrechnungszeitraum der Buchung. Im Assistenten sehen Sie unter „Relevante Buchungen“, ob die erfasste Zahlung in die Abrechnung einfließt. So können Sie beim Jahresabschluss auf die Buchung zurückgreifen, die Sie bei der Zahlung bereits zugeordnet haben.
Stand: 12. November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
So unterstützt Sie Immodio
Fotografieren Sie Ihren Grundsteuerbescheid einfach mit dem Smartphone und laden Sie ihn direkt in Immodio hoch. Ab hier übernimmt die Immodio-KI: Sie erkennt alle relevanten Daten, ordnet die Grundsteuer automatisch dem richtigen Objekt und den zugehörigen Einheiten zu und verbucht sie im Hintergrund auf dem passenden DATEV-Konto. Auch die Verteilung auf die jeweiligen Einheiten und Mietverhältnisse für die spätere Betriebskostenabrechnung erfolgt automatisch. Einmal hochladen, alles erledigt – ohne manuelle Buchungen oder aufwendige Nacharbeit.
