Das Wichtigste in Kürze
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein rechtlicher Maßstab für vergleichbaren Wohnraum; der Mietspiegel hilft bei ihrer Ermittlung.
Angebotsmieten aus Immobilienportalen und städtische Durchschnittswerte sind kein fertiger Ersatz für die Einordnung Ihrer Wohnung.
Prüfen Sie Geltungsbereich, Aktualität, Wohnungsmerkmale und den verwendeten Mietenbegriff.
Eine Mietspiegelspanne erlaubt nicht automatisch, für jede Wohnung den höchsten Wert anzusetzen.
Vergleichsmiete, zulässige Anfangsmiete und zulässige Erhöhung im laufenden Vertrag sind unterschiedliche Ergebnisse.
Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete: Was ist der Unterschied?
Sie möchten die Miete Ihrer Wohnung festlegen oder einen bestehenden Vertrag anpassen. Ein Blick auf ähnliche Inserate genügt dafür häufig nicht. Der Mietspiegel hilft Ihnen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die Wohnung einordnen, das Ergebnis berechnen und typische Verwechslungen vermeiden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in § 558 Absatz 2 BGB beschrieben. Sie berücksichtigt Entgelte für vergleichbaren Wohnraum, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden; bestimmte Ausnahmen sind zu beachten. Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Eigenschaften gehören zu den Vergleichsmerkmalen.
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über diese Vergleichsmiete. Die rechtlichen Anforderungen daran stehen insbesondere in §§ 558c und 558d BGB. Er kann beispielsweise als Tabelle oder mit einer örtlichen Berechnungsmethode arbeiten. Lesen Sie die Erläuterungen, statt nur nach einem Quadratmeterpreis zu suchen.
Angebotsmieten erfüllen eine andere Aufgabe. Sie zeigen Preise, zu denen Wohnungen gerade angeboten werden, und können für die Vermarktung interessant sein. Daraus entsteht noch keine gesetzliche Vergleichsmiete für Ihre konkrete Wohnung. Auch ein besonders teures Inserat beweist nicht, dass Sie denselben Preis rechtlich wirksam verlangen dürfen.
Stand: 10. Oktober 2026.
Praxis-Tipp
Schreiben Sie zur Mietpreisberechnung einen Satz für jeden relevanten Zu- oder Abschlag. Wenn Sie einen Ansatz nicht erklären können, prüfen Sie ihn vor der Vertragsvereinbarung erneut.
In Immodio
Ermitteln Sie die Vergleichsmiete zuerst mit der örtlichen Grundlage. Prüfen Sie danach die im Objekt hinterlegte Regulierung und übernehmen Sie die berechnete Nettokaltmiete in das neue Mietverhältnis.
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel nach §§ 558c und 558d BGB
Ein Mietspiegel im gesetzlichen Sinn ist eine entsprechend erstellte oder anerkannte Übersicht. Eine private Website mit dem Titel „Mietspiegel“ muss diese Anforderungen nicht automatisch erfüllen. Beginnen Sie deshalb mit der Gemeinde beziehungsweise ihrer amtlichen Veröffentlichung.
Ein qualifizierter Mietspiegel erfüllt zusätzliche Anforderungen an wissenschaftliche Erstellung und Anerkennung. Wenn die Voraussetzungen eingehalten werden, hat er eine gesetzliche Vermutungswirkung für die darin bezeichneten Vergleichsmieten. Die Qualifikation sagt aber nicht, dass jede beliebige Eingabe in einen Rechner zutreffend wäre.
Für qualifizierte Mietspiegel sieht § 558d BGB eine Anpassung im Abstand von zwei Jahren und eine Neuerstellung nach vier Jahren vor. Das hilft Ihnen bei der Aktualitätsprüfung. Prüfen Sie auch den angegebenen Erhebungsstichtag und die örtlichen Hinweise, statt ausschließlich nach der Jahreszahl im Dateinamen zu entscheiden.
Ein einfacher Mietspiegel kann ebenfalls relevant sein. Welche Aussagekraft die jeweilige Grundlage für eine konkrete Wohnung hat, ist von ihrer Erstellung, Aktualität und Anwendung zu unterscheiden. Nicht jede ältere Veröffentlichung ist wertlos; sie verlangt aber eine andere Einordnung als eine aktuelle qualifizierte Grundlage.
Die passende Vergleichsmiete in fünf Schritten ermitteln
1. Amtliche Quelle, Aktualität und Geltungsbereich prüfen
Suchen Sie den Mietspiegel auf der Website der Gemeinde oder bei der angegebenen zuständigen Stelle. Laden Sie Tabelle, Erläuterungen und gegebenenfalls weitere Zuordnungsunterlagen gemeinsam herunter. So vermeiden Sie, mit einer Tabelle zu arbeiten, deren Anwendungshinweise fehlen.
Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung vom Geltungsbereich erfasst wird. Besondere Gebäude- oder Wohnungsarten, öffentlich gebundener Wohnraum und bestimmte Bezugsfertigkeitszeiträume können eine andere Behandlung erfordern. Wenn der Mietspiegel nicht passt, erzwingen Sie keine Einordnung in ein nur ungefähr ähnliches Tabellenfeld.
2. Wohnungsmerkmale zutreffend zuordnen
Halten Sie die verlangten Angaben aus den Objektunterlagen fest. Je nach örtlichem Mietspiegel spielen unter anderem Fläche, Baualter, Ausstattung, Lage und energetische Eigenschaften eine Rolle.
Verwenden Sie die Definitionen der örtlichen Erläuterungen. Ob beispielsweise ein bestimmtes Ausstattungsmerkmal zählt, hängt nicht allein davon ab, wie hochwertig es Ihnen erscheint. Eine eigene Werbebeschreibung und eine Mietspiegelkategorie können verschiedene Maßstäbe haben.
Unklare Angaben sollten Sie kennzeichnen und klären. Eine mit Schätzungen ausgefüllte Abfrage kann eine präzise Zahl ausgeben, obwohl die Eingangsgrundlage unsicher bleibt.
3. Zu- und Abschläge sowie Spanneneinordnung begründen
Örtliche Mietspiegel können unterschiedliche Berechnungsmodelle verwenden. Folgen Sie der jeweiligen Methode. Übertragen Sie weder Prozentzuschläge noch Ausstattungslisten aus einem anderen Mietspiegel.
Wenn eine Spanne ausgewiesen wird, ist ihre Obergrenze kein automatisch für jede Wohnung geltender Wert. Prüfen Sie die vorgesehene Einordnung innerhalb der Spanne und dokumentieren Sie die dafür erheblichen Merkmale. Wohnwertmindernde Eigenschaften gehören ebenso in die Prüfung wie wohnwerterhöhende.
4. Quadratmeterwert auf die monatliche Miete umrechnen
Prüfen Sie zunächst, welchen Mietenbegriff der Mietspiegel verwendet. Häufig geht es um die Nettokaltmiete. Betriebskosten und gesonderte Entgelte dürfen Sie dann nicht ohne Anpassung in den Vergleich hineinrechnen.
Angenommen, Sie ermitteln für eine fiktive 80-m²-Wohnung einen Vergleichsmietwert von 9 €/m². Die monatliche Vergleichsmiete beträgt 720 €. Das ist zunächst die Berechnungsgrundlage, noch keine abschließende Aussage über die zulässige neue Vertragsmiete.
5. Ergebnis, Quelle und Eingaben dokumentieren
Eine kurze Mietpreisnotiz sollte die verwendete Version, den Prüfzeitpunkt, die Wohnungsmerkmale, die Berechnung und offene Fragen enthalten. Ein Ergebnis ohne Angaben zur zugrunde liegenden Wohnung lässt sich kaum zuverlässig überprüfen.
Wenn Sie einen Online-Rechner verwenden, speichern Sie die Eingaben und die Erläuterungen zum Ergebnis. Ein einzelner Screenshot mit dem Endbetrag kann zu wenig sein, wenn später ein konkreter Zu- oder Abschlag zur Diskussion steht.
Rechenbeispiel: Vergleichsmiete ist noch nicht die zulässige Vertragsmiete
Wir bleiben bei der fiktiven Wohnung mit einer Vergleichsmiete von 720 € monatlich. Nun betrachten wir zwei verschiedene Situationen. Die Beträge sind frei gewählt und keine Mietspiegelwerte einer bestimmten Gemeinde.
Neuvermietung mit Mietpreisbremse
Ist die Mietpreisbremse anwendbar und liegt keine einschlägige Ausnahme vor, ergibt sich die Grundgrenze aus 720 € plus zehn Prozent, also 792 € Nettokaltmiete. Eine andere Vormiete ist für diese Grundrechnung nicht die Prozentbasis.
Eine höhere berücksichtigungsfähige Vormiete oder eine andere Ausnahme kann das Ergebnis verändern. Die Prüfung steht im Leitartikel zur Mietpreisbremse bei Neuvermietung.
Erhöhung im bestehenden Vertrag
Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB bleibt die Vergleichsmiete von 720 € ebenfalls relevant. Zusätzlich ist die Kappungsgrenze zu prüfen. Wir nehmen für das vereinfachte Beispiel eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent, eine maßgebliche Bezugsmiete von 600 € und keine gesondert zu behandelnden Modernisierungs- oder Betriebskostenanpassungen an.
Dann ergibt die Kappungsgrenze 690 €. Wenn die aktuelle Nettokaltmiete bereits 640 € beträgt, bleibt aus der reinen Betragsprüfung ein möglicher weiterer Spielraum bis 690 €, nicht bis 720 €. Frühere Erhöhungen innerhalb des maßgeblichen Zeitraums sind also mitzuberücksichtigen.
Situation | Ergebnis der vereinfachten Betragsprüfung |
|---|---|
Ortsübliche Vergleichsmiete | 720 € |
Neuvermietung mit Mietpreisbremse, ohne Ausnahme | 792 € |
Bestehender Vertrag: 15-%-Grenze auf Bezugsmiete 600 € | 690 € |
Ob Sie die Erhöhung tatsächlich verlangen können, hängt zusätzlich von Fristen, Form, Begründung und den weiteren Voraussetzungen ab. Der Beitrag Mieterhöhung in der Vermietung erklärt diesen Ablauf. Eine korrekt berechnete Summe ersetzt das Verfahren nicht.
In Immodio
Sie können die geltende Mietregulierung je Objekt hinterlegen und den geprüften Mietbetrag in der Mietgestaltung verwenden. Der digitale Mietvertragsprozess führt die vorbereiteten Angaben weiter.
Was tun, wenn kein passender Mietspiegel vorliegt?
Zunächst sollten Sie zwischen fehlendem Mietspiegel und fehlender Erfassung Ihrer Wohnungsart unterscheiden. In beiden Fällen ist ein aus beliebigen Inseraten gebildeter Durchschnitt keine verlässliche Standardlösung.
§ 558a BGB nennt für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens unter anderem Mietdatenbanken, begründete Sachverständigengutachten und Entgelte einzelner vergleichbarer Wohnungen. Zur Benennung von Vergleichswohnungen können drei Wohnungen genügen. Das bedeutet aber nicht, dass deren beliebig ausgewählte Mieten automatisch die materiell zutreffende Vergleichsmiete beweisen.
Begründung des Verlangens und inhaltliche Berechtigung der geforderten Miete sind zu unterscheiden. Außerdem müssen Angaben eines einschlägigen qualifizierten Mietspiegels unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch dann mitgeteilt werden, wenn Sie ein anderes Begründungsmittel verwenden.
Bei einer Neuvermietung benötigen Sie ebenfalls eine belastbare Herleitung der Vergleichsmiete, wenn die Mietpreisbremse anwendbar ist. Fehlen passende Grundlagen oder ist die Wohnungsart ungewöhnlich, kann fachlicher Rat sinnvoller sein als eine scheinbar genaue Rechnung aus ungeeigneten Daten.
Typische Fehler bei Mietspiegel und Vergleichsmiete
Angebotsmiete als Vergleichsmiete behandeln: Inserate spiegeln nicht automatisch die gesetzlich maßgebliche Datengrundlage wider.
Einen Stadt-Durchschnitt übernehmen: Ein Gesamtwert kann eine Entwicklung beschreiben, ohne die Wohnung nach Größe, Ausstattung und Lage zutreffend einzuordnen.
Immer den oberen Spannenwert ansetzen: Die konkrete Einordnung muss sich aus den örtlichen Anwendungshinweisen und den Eigenschaften der Wohnung ergeben.
Wohnlagen vermuten: Nutzen Sie die vorgesehene amtliche Zuordnung, soweit vorhanden. Ein bekannter Stadtteilname ersetzt nicht jede adressbezogene Prüfung.
Warmmiete und Nettokaltmiete vermischen: Prüfen Sie den Mietenbegriff und rechnen Sie vergleichbare Beträge gegeneinander.
Als örtliches Anwendungsbeispiel zeigt der Beitrag Mietpreisbremse Berlin, wie Mietspiegel, Wohnlage und Grundgrenze zusammenwirken. Übernehmen Sie die dortige Einordnungsmethode nicht ungeprüft für andere Gemeinden.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Unklare Einordnungen, fehlende Vergleichsgrundlagen und strittige Erhöhungen sollten individuell geprüft werden.
Quellen
So unterstützt Sie Immodio
Von der geprüften Berechnung zur geordneten Vermietung: Führen Sie die vorbereiteten Miet- und Objektangaben im digitalen Ablauf weiter. Die Checkliste zur Neuvermietung zeigt, wie die Preisprüfung mit den übrigen Schritten zusammenpasst.
