Das Wichtigste in Kürze
Die Mietpreisbremse gilt in NRW in 57 festgelegten Gemeinden, nicht automatisch im gesamten Bundesland.
Die seit März 2025 geltende Gebietskulisse wurde bei der Verlängerung beibehalten.
Die Mietpreisbremse ist bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; die übrigen Verordnungsregelungen laufen bis zum 28. Februar 2030.
Für die Miethöhe zählt die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung, regelmäßig anhand des örtlichen Mietspiegels.
Bei mehreren Standorten sollten Sie Gemeindeprüfung und Berechnung für jedes Objekt getrennt führen.
Mietpreisbremse NRW: Warum die konkrete Gemeinde entscheidend ist
In Nordrhein-Westfalen ist die Gemeindeprüfung der erste Schritt zur neuen Miete. Die Mietpreisbremse gilt in einer festgelegten Gebietskulisse. Ob eine Wohnung im Rheinland, im Ruhrgebiet oder in einer kleineren Kommune liegt, beantwortet diese Frage noch nicht. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie Standort, Laufzeit und Miethöhe zusammen prüfen.
Die Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 trat am 1. März 2025 in Kraft. Ihre Anlage bestimmt die erfassten Gebiete. Die spätere Verlängerung betrifft die Laufzeit der Mietpreisbremse und lässt die Gebietskulisse der 57 Gemeinden unverändert. Das erläutert die amtliche Begründung zur Änderung.
Wer mehrere Wohnungen verwaltet, sollte deshalb keine einheitliche NRW-Einstellung aus dem Bundesland ableiten. Ein Objekt kann in einer erfassten Gemeinde liegen, ein anderes außerhalb. Auch räumlich benachbarte Wohnungen müssen Sie anhand ihrer jeweiligen Gemeindezugehörigkeit einordnen.
Vor allem bei übernommenen Verwaltungsbeständen lohnt eine Prüfung vorhandener Stammdaten. Ein alter Vermerk „Mietpreisbremse NRW gilt“ sagt nicht, welche Verordnungsfassung zugrunde lag oder wann die Angabe kontrolliert wurde.
Stand: 10. Oktober 2026.
Praxis-Tipp
Halten Sie in Ihrer Objektliste Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in getrennten Angaben fest. Ergänzen Sie einen Verweis auf die geprüfte Verordnungsfassung, damit eine spätere Kontrolle nicht bei null beginnt.
In Immodio
Kontrollieren Sie die gespeicherte Regulierung bei jeder Neuvermietung. Übernehmen Sie nicht die Einstellung eines anderen NRW-Objekts, ohne dessen Gemeinde mitzuprüfen.
In welchen Gemeinden gilt die Mietpreisbremse?
Maßgeblich ist die amtliche Anlage der Mieterschutzverordnung. Verwenden Sie bei der Suche den vollständigen Gemeindenamen. Stadtteil, Postleitzahl und umgangssprachliche Regionsbezeichnung sind kein verlässlicher Ersatz für die rechtliche Zuordnung.
Zu den erfassten Gemeinden gehören beispielsweise Düsseldorf, Köln, Bonn, Aachen, Münster, Bielefeld, Paderborn und Dortmund. Auch kleinere Gemeinden wie Alfter, Lotte und Ostbevern stehen in der Anlage. Die Auswahl ist keine vollständige Liste; sie zeigt, weshalb „Großstadt oder ländlicher Ort“ keine verlässliche Abkürzung für die Prüfung ist.
Gilt die Mietpreisbremse im gesamten Ruhrgebiet?
Nein, eine einheitliche Gebietskategorie „Ruhrgebiet“ sieht die Anlage nicht vor. Dortmund ist aufgeführt. Für eine andere Kommune müssen Sie deren eigene Aufnahme prüfen; eine regionale Nähe zu Dortmund reicht nicht. Dass eine Wohnung im selben Wirtschaftsraum liegt, ändert ihre Gemeindezuordnung nicht.
Unsere Gemeindeliste zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze erleichtert die erste Suche. Ihr Datenstand ist Januar 2026. Die amtliche Verordnung samt Änderungen bleibt für eine neue Vermietung die verbindliche Kontrollquelle.
Eine praktische Standortnotiz enthält:
die vollständige Objektadresse und Gemeinde;
den geplanten Vertragsabschluss und Beginn des Mietverhältnisses;
die geprüfte Verordnung und Gebietsliste;
das Ergebnis für Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze;
das Datum Ihrer Prüfung.
Die beiden Regulierungen dürfen Sie nicht allein aufgrund ähnlich klingender Bezeichnungen gleichsetzen. In NRW verwendet die Verordnung für die betreffenden Instrumente dieselbe Anlage. Trotzdem betreffen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze unterschiedliche Situationen im Vermietungsablauf.
Prüfen Sie eine spätere Vermietung erneut. Die Einordnung einer Gemeinde ist keine unveränderliche Eigenschaft der Immobilie wie ihre Adresse. Sie beruht auf einer zeitlich geltenden Rechtsverordnung.
Wie lange gelten die NRW-Regelungen?
Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029
Die ursprüngliche Veröffentlichung von 2025 enthielt für die Mietpreisbremse noch ein Ende zum 31. Dezember 2025. Wer nur diese damalige Fassung liest, gelangt inzwischen zum falschen Ergebnis.
Durch die Änderungsverordnung vom 28. Oktober 2025 wurde das Jahr in § 3 Absatz 2 Satz 1 auf 2029 geändert. Die Mietpreisbremse ist damit bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Eine alte Druckfassung sollte stets zusammen mit den späteren Änderungen gelesen werden.
Übrige Verordnungsregelungen bis zum 28. Februar 2030
Für die übrigen Regelungen nennt die konsolidierte NRW-Verordnung den 28. Februar 2030. Dazu gehören die Gebietsbestimmung für die abgesenkte Kappungsgrenze und die Regelung zur Kündigungssperrfrist nach Umwandlung und Verkauf.
Diese unterschiedlichen Daten zeigen, weshalb „Mieterschutzverordnung läuft bis 2030“ als alleinige Information für eine Neuvermietung ungenau ist. Notieren Sie den Geltungszeitraum des Instruments, das Sie tatsächlich anwenden möchten.
Die Kündigungssperrfrist ist zudem keine Mietpreisgrenze. Sie betrifft bestimmte Kündigungen nach der Umwandlung und Veräußerung vermieteten Wohnraums. Für Ihren Neuvermietungspreis prüfen Sie zuerst die Mietpreisbremse, nicht die Länge dieser Sperrfrist.
Zwei NRW-Objekte: Warum dieselbe Mietpreisnotiz nicht genügt
Nach der Standortprüfung ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung. Ein NRW-Durchschnittswert oder die Angebotsmiete in einer nahe gelegenen Großstadt liefert dafür keinen fertigen Ersatz.
Beginnen Sie mit dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde, sofern ein passender vorliegt. Prüfen Sie Version, Geltungsbereich und die verlangten Wohnungsmerkmale. Die Zuordnung nach Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage muss zur konkreten Wohnung passen. Die einzelnen Schritte erklärt unser Beitrag Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete.
Angenommen, Sie verwalten eine Wohnung in Düsseldorf und eine in Münster. Beide Städte sind erfasst. Das Ergebnis „Mietpreisbremse gilt“ ist damit gleich, die Herleitung der Vergleichsmiete aber nicht. Für beide Wohnungen benötigen Sie die jeweils passende örtliche Grundlage und die Zuordnung ihrer eigenen Merkmale.
Praktisch entstehen zwei getrennte Mietpreisnotizen: eine mit Düsseldorfer Quelle und Wohnungsdaten, eine mit Münsteraner Quelle und Wohnungsdaten. Gleiche Wohnfläche und ähnlicher Zustand machen den Quadratmeterwert nicht übertragbar. Dasselbe gilt für eine gespeicherte Vormiete: Sie gehört zum jeweiligen Mietverhältnis und nicht zur allgemeinen Standorteinstellung.
Die bundesrechtliche Rechnung und die Berücksichtigung von Vormiete oder Modernisierungen erklärt unser Leitartikel zur Mietpreisbremse. Für mehrere NRW-Standorte ist entscheidend, diese Rechnung jeweils mit der richtigen örtlichen Grundlage zu verbinden.
In Immodio
Die Objektgrunddaten bieten eine Auswahl für die geltende Mietregulierung. So lässt sich das Prüfungsergebnis je Objekt hinterlegen und im digitalen Mietvertragsprozess weiterführen.
Was ändert sich außerhalb der erfassten Gemeinden?
Wenn die Gemeinde nicht von der einschlägigen Verordnung erfasst ist, greift § 556d BGB nicht allein deshalb, weil die Wohnung in Nordrhein-Westfalen liegt. Das bedeutet aber nicht, dass jede beliebige Preisvereinbarung zulässig wäre.
Andere Vorschriften können unabhängig von der Mietpreisbremse relevant sein. Dazu gehören § 5 WiStrG zur Mietpreisüberhöhung und § 291 StGB zum Wucher. Ihre Anwendung hängt von weiteren Voraussetzungen ab. Eine bloße Prozentüberschreitung sollten Sie deshalb weder als automatische Strafbarkeit noch als vollständige Freigabe missverstehen.
Bei einem bestehenden Mietverhältnis bleibt außerdem das gesetzliche Erhöhungsverfahren gesondert zu prüfen. Die reguläre Kappungsgrenze nach § 558 BGB gilt nicht nur dort, wo eine abgesenkte Grenze angeordnet wurde. Dass für eine neue Anfangsmiete keine Mietpreisbremse gilt, beantwortet daher nicht die Frage nach einer späteren Erhöhung.
Diese Trennung ist im Alltag hilfreich: Standort, Vertragsabschluss und Mietbeginn prüfen Sie für die neue Miete. Erhöhungsgrundlage, Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Fristen prüfen Sie bei einem laufenden Vertrag. Unser Beitrag zur Mieterhöhung in der Vermietung behandelt den zweiten Fall.
Checkliste für Vermieter mit Wohnungen in mehreren NRW-Kommunen
Führen Sie für jedes Objekt eine eigene Standortprüfung. Sie müssen nicht für jede Wohnung das gesamte Gesetz neu erklären, aber das Ergebnis und seine Quelle sollten eindeutig zuordenbar sein.
Gemeinde anhand der Objektadresse feststellen.
Aufnahme in die geltende Gebietsliste prüfen.
Vertragsabschluss, Mietbeginn und Laufzeit der Mietpreisbremse festhalten.
Vergleichsmiete aus der passenden örtlichen Grundlage ermitteln.
Ausnahmen und die erforderliche vorvertragliche Auskunft prüfen.
Geprüften Betrag mit Inserat und Vertragsentwurf abgleichen.
Wenn mehrere Personen an der Vermietung arbeiten, verwenden Sie eine einheitliche Notizstruktur. Eine Preisberechnung ohne erkennbaren Standort oder ohne Mietspiegelversion lässt sich kaum zuverlässig weitergeben. Der allgemeine Ablauf vom Angebot bis zur Übergabe steht in unserer Neuvermietungs-Checkliste.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Unsicherheit zu Gemeindezuordnung, Ausnahmen oder Mietpreisgrenzen sollten Sie individuellen Rat einholen.
Quellen
So unterstützt Sie Immodio
Pflegen Sie die Regulierung Ihrer Objekte getrennt und setzen Sie die vorbereiteten Angaben in einem digitalen Vermietungsablauf ein. Immodio unterstützt Sie bei der Organisation vom Objekt bis zum neuen Mietvertrag.
