Das Wichtigste in Kürze
Die Berliner Mietpreisbremse gilt nach der derzeitigen Verordnung im gesamten Stadtgebiet bis Ende 2029.
Seit dem 28. Mai 2026 ist der Berliner Mietspiegel 2026 maßgeblich; er löst den Mietspiegel 2024 ab.
Für Ihre Wohnung zählen die passende Einordnung und Wohnlage, nicht ein Berliner Durchschnittspreis.
Die Grundgrenze bei Neuvermietung ergibt sich aus der zutreffenden Vergleichsmiete plus zehn Prozent.
Ausnahmen und die dafür erforderliche vorvertragliche Auskunft müssen Sie gesondert prüfen.
Mietpreisbremse Berlin: Geltungsbereich und Laufzeit
Wer eine Berliner Wohnung neu vermietet, sollte zuerst die zulässige Nettokaltmiete bestimmen. Die Mietpreisbremse gilt im gesamten Stadtgebiet. Der Berliner Mietspiegel 2026 hilft bei der Berechnung, liefert aber keinen einheitlichen Preis für jede Wohnung. Entscheidend sind Wohnungsmerkmale, Wohnlage und mögliche Ausnahmen.
Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Damit setzt Berlin die bundesrechtlichen Regeln zur Anfangsmiete für das gesamte Stadtgebiet fort. Für die Standortprüfung müssen Sie deshalb nicht zuerst nach einem Bezirk suchen, in dem die Mietpreisbremse angeblich ausgenommen wäre.
Ob eine konkrete Wohnung von einer gesetzlichen Ausnahme erfasst ist, bleibt eine zweite Frage. Eine Neubau-Ausnahme betrifft die Voraussetzungen der Wohnung; sie ändert nicht den grundsätzlichen räumlichen Geltungsbereich der Berliner Verordnung.
Prüfen Sie die Miethöhe möglichst vor dem Inserat. Eine hohe Nachfrage in einem beliebten Kiez sagt Ihnen, welcher Angebotspreis möglicherweise Interessenten findet. Sie beantwortet nicht, welche Anfangsmiete Sie nach den gesetzlichen Regeln verlangen dürfen.
Stand: 10. Oktober 2026.
Praxis-Tipp
Notieren Sie bei einer Berliner Neuvermietung ausdrücklich, welche Mietspiegelversion und Wohnlagenzuordnung Sie verwendet haben. Damit fällt eine veraltete Grundlage bei der nächsten Vermietung schneller auf.
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Kontrollieren Sie vor dem neuen Mietverhältnis, ob die Regulierung des Berliner Objekts korrekt hinterlegt ist. Übernehmen Sie anschließend die geprüfte Nettokaltmiete in die Mietgestaltung.
Berliner Mietspiegel 2026: So ordnen Sie Ihre Wohnung ein
Am 28. Mai 2026 wurde der Berliner Mietspiegel 2026 veröffentlicht. Er ist ein neu erstellter qualifizierter Mietspiegel und ersetzt den Mietspiegel 2024. Wenn Ihre Mietpreisnotiz noch auf einer älteren Tabelle beruht, beginnen Sie die Einordnung für die neue Vermietung mit der aktuellen Fassung.
Geltungsbereich und Wohnungsmerkmale prüfen
Öffnen Sie den amtlichen Berliner Mietspiegel samt Erläuterungen. Prüfen Sie zunächst, ob die Wohnungsart und der Zeitraum der Bezugsfertigkeit vom Mietspiegel erfasst werden. Nicht jeder Berliner Wohnraum fällt in dessen Geltungsbereich; die amtlichen Hinweise nennen beispielsweise Einschränkungen für Ein- und Zweifamilienhäuser.
Erfassen Sie dann die benötigten Merkmale Ihrer Wohnung. Dazu gehören je nach Tabellenfeld unter anderem Wohnfläche, Bezugsfertigkeit und Ausstattung. Übernehmen Sie Werte nicht aus Erinnerung, wenn Grundriss, Bauunterlagen oder Objektunterlagen eine verlässlichere Grundlage liefern.
Der Online-Abfrageservice führt durch die Zuordnung. Das ist hilfreich, ersetzt aber keine zutreffenden Eingaben. Ein falsches Baualtersfeld oder eine zu großzügig eingeordnete Ausstattung kann das Ergebnis bereits verändern, bevor Sie die zehn Prozent für die Neuvermietung berücksichtigen.
Wohnlage und Spanneneinordnung nachvollziehbar bestimmen
Die amtliche Wohnlagenzuordnung wurde für den Mietspiegel 2026 aktualisiert. Nutzen Sie das Straßenverzeichnis beziehungsweise die Wohnlagenkarte. „Beliebter Bezirk“ ist keine eigenständige Einordnungskategorie, mit der Sie die konkrete Adresse ersetzen können.
Ein Tabellenfeld kann eine Spanne enthalten. Dann ist der höchste Wert nicht automatisch für jede Wohnung dieses Feldes zutreffend. Arbeiten Sie mit der veröffentlichten Orientierungshilfe und dokumentieren Sie die Merkmale, die Ihre Einordnung begründen. Halten Sie positive und negative Eigenschaften gleichermaßen fest.
Speichern Sie neben dem Rechenergebnis eine kurze Beschreibung der Eingaben. Ein Screenshot mit einer Endsumme ohne Wohnungsmerkmale hilft später wenig, wenn ein Mieter die verwendete Wohnlage oder Ausstattung bestreitet.
Berliner Neuvermietungsmiete berechnen: ein Beispiel
Das folgende Beispiel ist fiktiv. Der angesetzte Vergleichsmietwert ist kein offizieller Wert für eine bestimmte Berliner Adresse und kein allgemeiner Berliner Mietpreis.
Angenommen, Sie ermitteln für eine 75 m² große Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,20 €/m². Ohne eine einschlägige Ausnahme ergibt sich die Grundgrenze nach § 556d BGB wie folgt:
Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
Monatliche Vergleichsmiete | 75 × 9,20 € | 690 € |
Zuschlag nach der Grundregel | 690 € × 10 % | 69 € |
Grundgrenze der Anfangsmiete | 690 € + 69 € | 759 € Nettokaltmiete |
Wenn die Betriebskostenvorauszahlung beispielsweise 180 € beträgt, wird sie getrennt vereinbart. Die Mietpreisbremse prüfen Sie im Beispiel anhand der Nettokaltmiete von 759 €, nicht anhand einer daraus gebildeten Gesamtzahlung.
Die vorherige Miete könnte 650 € betragen haben. Sie rechnen trotzdem nicht „650 € plus zehn Prozent“. Der Vergleichsmietwert ist die Grundlage der Grundregel. Eine gesetzlich berücksichtigungsfähige höhere Vormiete muss dagegen gesondert nach § 556e BGB geprüft werden. Die vollständige Systematik finden Sie im Leitartikel zur Mietpreisbremse bei Neuvermietung.
Verwenden Sie für Ihre Wohnung nicht den stadtweiten Median, der in einer Pressemitteilung zum Mietspiegel genannt wird. Er beschreibt eine statistische Entwicklung. Er liefert keine fertige Vergleichsmiete für jede Adresse, Größe und Baualtersklasse.
Ausnahmen in Berlin: Was müssen Sie vor Vertragsschluss dokumentieren?
Auch in Berlin können Vormiete und Modernisierungen nach § 556e BGB relevant sein. Die Neubau-Ausnahme und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung stehen in § 556f BGB. Die Regelungen stammen aus dem Bundesrecht, nicht aus einer Berliner Sonderfreigabe für beliebig hohe Anfangsmieten.
Wenn Sie eine Ausnahme in Anspruch nehmen, legen Sie die erforderlichen Nachweise frühzeitig bereit. Bei der Vormiete gehören dazu der bisherige Vertrag und relevante Anpassungen. Bei einer Neubauwohnung kommt es auf die gesetzlich maßgebliche erste Nutzung und Vermietung an. Bei Modernisierungen müssen Maßnahmen und gegebenenfalls die Berechnung nachvollziehbar sein.
Informieren Sie den neuen Mieter nach § 556g BGB vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform über den einschlägigen Umstand. Eine erst nach Unterzeichnung zusammengestellte Begründung kann erhebliche Nachteile verursachen. Die Voraussetzungen einer Neubau-Ausnahme erläutert unser eigener Beitrag dazu.
Ein frischer Anstrich, eine neue Küche oder die Formulierung „hochwertig saniert“ im Inserat beweisen keine umfassende Modernisierung. Trennen Sie die Beschreibung für die Vermarktung von der rechtlichen Begründung für die verlangte Miete.
In Immodio
Hinterlegen Sie die Mietregulierung in den Objektgrunddaten und führen Sie die geprüften Angaben im digitalen Mietvertragsprozess weiter. Die Berliner Mietspiegelabfrage nehmen Sie über das amtliche Angebot vor.
Mietpreisprüfstelle und Mietenscan: Was Vermieter über die Prüfung wissen sollten
Berlin bietet Mietern eine Mietpreisprüfstelle an. Außerdem erläutert die Senatsverwaltung ein Verfahren, bei dem öffentlich zugängliche Wohnungsinserate auf Hinweise zu möglichen überhöhten Mieten geprüft werden. Die amtlichen Hinweise zum Mietenscan beschreiben unter anderem die Verwendung des Mietspiegels 2026 und öffentlich verfügbarer Angebotsangaben.
Ein solcher Hinweis beruht auf einer Vorprüfung und ist nicht mit einer abschließenden gerichtlichen Feststellung gleichzusetzen. Für Sie als Vermieter ist er Anlass, die Preisberechnung und einen möglichen Ausnahmegrund geordnet zu prüfen. Ein Inserat bildet regelmäßig nicht alle rechtlich erheblichen Umstände ab.
Falls Sie ein Schreiben erhalten, vergleichen Sie die angesetzten Wohnungsmerkmale mit Ihrer eigenen Einordnung. Prüfen Sie auch, ob Nettokaltmiete, Möblierung oder andere Entgelte richtig zugeordnet wurden. Antworten Sie anhand konkreter Unterlagen und lassen Sie rechtlich umstrittene Punkte beraten, statt lediglich auf andere Inserate zu verweisen.
Der Nutzen einer vorbereiteten Mietpreisnotiz zeigt sich genau hier: Sie müssen Ihre Einordnung nicht erst nachträglich rekonstruieren. Quelle, Datum, Wohnungsmerkmale und gegebenenfalls Ausnahmegrund stehen bereits zusammen.
Checkliste für die Neuvermietung einer Berliner Wohnung
Vertragsabschluss, Mietbeginn und geltende Berliner Verordnung prüfen.
Geltungsbereich des Mietspiegels 2026 für die Wohnung kontrollieren.
Adresse, Wohnlage und notwendige Wohnungsmerkmale erfassen.
Vergleichsmiete samt Spanneneinordnung dokumentieren.
Grundgrenze berechnen und mögliche Ausnahmen getrennt prüfen.
Erforderliche Auskunft vor der Vertragserklärung in Textform erteilen.
Geprüfte Nettokaltmiete in Inserat und Vertragsentwurf konsistent verwenden.
Den übrigen Ablauf vom Angebot bis zur Übergabe finden Sie in unserer Checkliste zur Neuvermietung. Für spätere Anpassungen im bestehenden Vertrag gelten andere Voraussetzungen; diese behandelt der Beitrag Mieterhöhung in der Vermietung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie die Einordnung und Ausnahmen im Zweifel für Ihre konkrete Wohnung prüfen.
Quellen
So unterstützt Sie Immodio
Von den gepflegten Objektgrunddaten bis zum Vertragsentwurf: Immodio unterstützt einen geordneten digitalen Vermietungsprozess. So führen Sie die zuvor geprüften Mietangaben zusammen mit Ihren Objekt- und Mieterdaten weiter.
