Das Wichtigste in Kürze
Prüfen Sie zuerst Fälligkeit, Überweisungsauftrag und Zahlungseingänge: Ein fehlender Kontoeingang bedeutet nicht automatisch Zahlungsverzug.
Dokumentieren Sie die geschuldete Miete, sämtliche Teilzahlungen und den verbleibenden Rückstand für jeden Monat.
Zahlungserinnerung, Mahnung und Abmahnung haben unterschiedliche Aufgaben. Reagieren Sie früh, sachlich und nachvollziehbar.
Eine fristlose Kündigung setzt bestimmte Rückstände voraus. Schonfristzahlung und eine mögliche ordentliche Kündigung müssen gesondert geprüft werden.
Eine zentrale Zahlungsübersicht erleichtert die Kontrolle. Immodio unterstützt Sie dabei, Banktransaktionen und erfasste Einnahmen zusammenzuführen.
Mieter zahlt nicht: Erst prüfen, dann handeln
Die Monatsmiete fehlt auf dem Konto, Ihre eigenen Kosten laufen weiter und der Mieter reagiert nicht sofort. Jetzt brauchen Sie einen klaren Ablauf: Ist die Zahlung wirklich verspätet, welcher Betrag steht offen und welcher nächste Schritt ist angemessen? Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie Mietrückstände prüfen, dokumentieren und verfolgen und wie Sie die regelmäßige Zahlungsprüfung im Alltag einfacher organisieren.
Nicht jede fehlende Zahlung hat denselben Grund. Ein Dauerauftrag kann falsch eingerichtet sein, eine Überweisung noch unterwegs oder eine Zahlung unter einem anderen Namen eingegangen sein. Vielleicht beruft sich der Mieter auch auf einen Wohnungsmangel. Wer zuerst den Sachverhalt klärt, vermeidet eine falsche Mahnung und schafft die Grundlage für weitere Schritte.
Praxis-Tipp
Reservieren Sie jeden Monat einen festen Termin für den Zahlungsabgleich. Prüfen Sie dabei zunächst die Kontobewegungen, ordnen Sie alle Teilzahlungen zu und aktualisieren Sie erst danach Ihre Rückstandsübersicht. So sprechen Sie den Mieter mit einem überprüften Betrag an.
In Immodio
Aktualisieren Sie in Immodio Ihre Banktransaktionen und verknüpfen Sie die passenden Zahlungen mit der erfassten Einnahme. Bei mehreren Teilzahlungen können Sie derselben Buchung mehrere Transaktionen zuordnen und den Zahlungsweg später direkt nachvollziehen.
Wann ist die Miete tatsächlich zu spät?
Nach § 556b Absatz 1 BGB ist die Miete zu Beginn des jeweiligen Zahlungszeitraums, spätestens bis zum dritten Werktag, zu entrichten. Bei monatlicher Zahlung ist damit grundsätzlich der Monatsanfang gemeint. Prüfen Sie auch die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag.
Überweisung und Kontoeingang unterscheiden
Bei einer Überweisung muss das Geld nicht zwingend am dritten Werktag auf Ihrem Konto angekommen sein. Nach dem BGH-Urteil vom 5. Oktober 2016, VIII ZR 222/15, genügt für die Rechtzeitigkeit grundsätzlich ein bis dahin erteilter Zahlungsauftrag bei ausreichend gedecktem Konto. Eine Verzögerung durch den Zahlungsdienstleister darf dem Mieter nicht pauschal zugerechnet werden.
Der Samstag zählt bei dieser Zahlungsfrist nicht als Werktag. Das hat der BGH unter anderem im Urteil vom 13. Juli 2010, VIII ZR 291/09, bestätigt. Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen ebenfalls nicht mit. Übertragen Sie diese Zählweise nicht ungeprüft auf andere mietrechtliche Fristen.
Beispiel: Im Oktober 2026 fallen der 1. und 2. Oktober auf Donnerstag und Freitag. Der 3. Oktober ist Samstag und Feiertag, der 4. Oktober Sonntag. Der dritte Werktag für die Mietzahlung ist damit Montag, der 5. Oktober. Bei einer rechtzeitig beauftragten Überweisung kann der Eingang auf Ihrem Konto später erfolgen.
Vier Fragen vor der ersten Zahlungsaufforderung
Ist die vertraglich geschuldete Miete einschließlich wirksamer Änderungen richtig erfasst?
Ist die Zahlungsfrist bereits abgelaufen, und wann wurde die Überweisung beauftragt?
Ist die Zahlung auf einem anderen Konto oder mit abweichendem Verwendungszweck eingegangen?
Gibt es eine vereinbarte Stundung, eine behauptete Mietminderung oder ein anderes Gegenrecht?
Bei einem behaupteten Mangel ist nicht automatisch jeder Einbehalt berechtigt. Umgekehrt dürfen Sie einen möglicherweise berechtigten Einbehalt nicht einfach als kündigungsrelevanten Rückstand behandeln. Lassen Sie streitige Ansprüche prüfen, bevor Sie daraus eine Kündigung ableiten.
Mietrückstände nachvollziehbar dokumentieren
Für eine Zahlungsaufforderung brauchen Sie mehr als einen offenen Gesamtbetrag. Halten Sie für jeden Monat fest, welche Miete geschuldet war, welche Zahlungen an welchem Tag eingingen und welcher Betrag noch fehlt. Bewahren Sie Mietvertrag, Änderungen, Kontoauszüge und die zugehörige Korrespondenz auf.
Praxisbeispiel mit Teilzahlungen
Die monatliche Miete beträgt 1.000 Euro: 800 Euro Nettokaltmiete und 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Für drei Monate ergibt Ihre Prüfung folgende Übersicht:
August: 1.000 Euro geschuldet, 700 Euro gezahlt, 300 Euro offen.
September: 1.000 Euro geschuldet, 600 Euro gezahlt, 400 Euro offen.
Oktober: 1.000 Euro geschuldet, 800 Euro gezahlt, 200 Euro offen.
Insgesamt fehlen 900 Euro. Daraus folgt noch nicht automatisch ein Recht zur fristlosen Kündigung. Für die rechtliche Bewertung zählen zusätzlich die betroffenen Zahlungstermine, die Höhe und Zusammensetzung der Rückstände sowie mögliche Einwendungen.
Ordnen Sie spätere Nachzahlungen sorgfältig zu. Gibt der Mieter einen bestimmten Zahlungszweck an, dürfen Sie den Betrag nicht beliebig einem anderen Monat zuschlagen. Dokumentieren Sie jede Änderung, damit Sie bereits beglichene Forderungen nicht erneut verlangen.
Gerade bei mehreren Wohnungen kostet dieser Abgleich Zeit: Eine Teilzahlung steht im Onlinebanking, die zweite in einer E-Mail und der offene Betrag in einer Tabelle. Mit Immodio können Sie Banktransaktionen mit einer erfassten Einnahme verknüpfen, auch mehrere Zahlungen mit derselben Buchung. Das erleichtert die Nachvollziehbarkeit, wenn Sie später prüfen müssen, wie sich ein Betrag zusammensetzt.
Zahlungserinnerung, Mahnung oder Abmahnung?
Sprechen Sie den Mieter früh an, sobald Ihre Prüfung einen offenen Betrag ergibt. Eine sachliche Nachricht klärt oft schneller, ob ein technischer Fehler, ein Missverständnis oder ein finanzielles Problem dahintersteht. Bleibt die Zahlung aus, benötigen Sie eine nachvollziehbare schriftliche Forderung.
Zahlungserinnerung: den Sachverhalt klären
Nennen Sie den betroffenen Monat und Betrag. Fragen Sie, ob bereits überwiesen wurde, und bitten Sie gegebenenfalls um einen Beleg zum Zahlungsauftrag. Vermeiden Sie Vorwürfe, solange noch unklar ist, was passiert ist. Eine zusätzliche Zahlungsfrist ist eine organisatorische Entscheidung und verschiebt nicht ohne Weiteres die ursprüngliche Fälligkeit.
Mahnung: die Zahlung konkret verlangen
Eine Mahnung fordert die geschuldete Leistung ein. Führen Sie Mietobjekt, betroffene Monate, Einzelbeträge, erhaltene Teilzahlungen, Gesamtrückstand und Bankverbindung auf. Setzen Sie ein konkretes Datum und bewahren Sie eine Kopie sowie den Nachweis des Zugangs auf.
Eine Mahnung ist nicht in jedem Fall nötig, damit Verzug eintritt. Bei kalendermäßig bestimmbaren Zahlungsterminen kann Verzug grundsätzlich auch ohne Mahnung vorliegen. Voraussetzung bleibt, dass der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten hat; die Einzelheiten regelt § 286 BGB. Für die praktische Klärung ist eine eindeutige Zahlungsaufforderung trotzdem häufig sinnvoll.
Abmahnung: wiederholtes Fehlverhalten beanstanden
Eine Abmahnung betrifft die Verletzung einer Vertragspflicht und verlangt eine Verhaltensänderung. Sie kann beispielsweise bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung relevant sein. Eine Mahnung und eine Abmahnung sind deshalb nicht automatisch austauschbar. Mehr zu Inhalt und Zugang lesen Sie im Beitrag Abmahnung an Mieter.
Wann eine Ratenvereinbarung helfen kann
Bei einem vorübergehenden Engpass kann eine schriftliche Zahlungsvereinbarung eine Lösung sein. Halten Sie Gesamtrückstand, Raten, Zahlungstermine und die zusätzlich weiterlaufende Monatsmiete fest. Rechnen Sie durch, ob der Mieter beides tatsächlich leisten kann; eine zu hohe Rate löst das Problem nicht.
Stundungen und Ratenvereinbarungen können Ihre rechtlichen Möglichkeiten beeinflussen. Lassen Sie die Formulierung prüfen, wenn bereits eine Kündigung erwogen wird. Vermeiden Sie Zusagen am Telefon, deren Inhalt später unklar bleibt.
Ob Sie erinnern, mahnen oder eine Vereinbarung treffen: Der wiederkehrende Aufwand liegt im Abgleich von Forderung und Zahlungen. Je klarer Sie beides zusammenführen, desto schneller können Sie den nächsten Schritt auf Basis überprüfter Zahlen entscheiden.
In Immodio
Mit Immodio prüfen Sie Kontobewegungen zentral und verknüpfen Mietzahlungen einschließlich Teilzahlungen mit Ihren erfassten Einnahmen – so müssen Sie bei Rückfragen weniger zwischen Onlinebanking und Buchhaltung wechseln.
Wann kommt eine Kündigung wegen Mietrückstands infrage?
Eine fristlose Kündigung ist ein weitreichender Schritt. Entscheidend sind nicht allein ein offener Kontostand, sondern die gesetzlichen Voraussetzungen und der konkrete Verlauf. Nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB kommen insbesondere zwei Fälle in Betracht:
Zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine: Der Mieter ist mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon in Verzug. Bei gewöhnlicher Wohnraumvermietung muss der Rückstand zusammen mehr als eine Monatsmiete betragen.
Ein Zeitraum über mehr als zwei Zahlungstermine: Der Rückstand erreicht insgesamt die Miete für zwei Monate.
Bei einer vereinbarten Monatsmiete von 1.000 Euro wären beispielsweise 600 Euro Rückstand für August und 500 Euro für September zusammen 1.100 Euro. Damit wäre die erste Betragsgrenze überschritten, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Für diesen Vergleich zählt grundsätzlich die vereinbarte Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen, nicht nur die Nettokaltmiete.
Bei Zahlungsverzug in dieser gesetzlichen Höhe ist eine vorherige Abmahnung grundsätzlich entbehrlich. Wird der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt, ist eine Kündigung nach diesem Rückstandstatbestand ausgeschlossen. Lassen Sie die Rückstandsberechnung und Einwendungen vor einer Kündigung prüfen.
Ordentliche Kündigung und Schriftform
Eine ordentliche Kündigung folgt eigenen Voraussetzungen. Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB kann eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten einen Kündigungsgrund darstellen. Es gibt dafür keine einfache Regel, wonach jeder offene Betrag oder jede Verspätung genügt.
Die Kündigung von Wohnraum bedarf nach § 568 BGB der Schriftform. Eine einfache E-Mail oder WhatsApp-Nachricht reicht dafür nicht aus. Auch die Begründung, die richtigen Vertragsparteien und der nachweisbare Zugang sind entscheidend. Lassen Sie eine Kündigung fachlich vorbereiten.
Was eine Schonfristzahlung bewirkt
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands kann die vollständige Nachzahlung diese unter den Voraussetzungen von § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB unwirksam machen. Die Frist läuft bis zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, regelmäßig also nach Zustellung der Räumungsklage. Sie beginnt nicht schon mit dem Kündigungsschreiben. Erfasst werden die fällige Miete und eine gegebenenfalls fällige Nutzungsentschädigung; auch die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung kann genügen.
Diese Möglichkeit entfällt, wenn innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre bereits eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist. Eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung wird nach geltendem Recht durch die Schonfristzahlung allein nicht automatisch unwirksam. Das hat der BGH im Urteil vom 23. Oktober 2024, VIII ZR 106/23, bestätigt.
Offene Miete gerichtlich einfordern
Der Zahlungsanspruch und die Beendigung des Mietverhältnisses sind unterschiedliche Fragen. Sie müssen nicht erst kündigen, um geschuldete Miete gerichtlich geltend zu machen. Welcher Weg geeignet ist, hängt davon ab, ob der Anspruch voraussichtlich bestritten wird und wie gut Sie ihn belegen können.
Mahnverfahren oder Zahlungsklage?
Ein gerichtliches Mahnverfahren kommt für eine bezifferte Geldforderung in Betracht. Das Gericht prüft bei Erlass des Mahnbescheids nicht, ob der Anspruch inhaltlich berechtigt ist. Der Bescheid fordert den Mieter auf, innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung zu zahlen oder mitzuteilen, ob und in welchem Umfang er widerspricht; dies regelt § 692 ZPO.
Ohne Widerspruch kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden. Bei Widerspruch lässt sich die Forderung im streitigen Verfahren weiterverfolgen. Ist bereits ein konkreter Streit über Mietminderung oder Forderungshöhe absehbar, kann eine direkte Zahlungsklage sinnvoller sein. Ein Titel sichert die Grundlage für eine Vollstreckung, garantiert aber keinen Zahlungseingang.
Die Wohnung dürfen Sie nicht selbst räumen
Zieht der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht aus, müssen Sie den Räumungsanspruch grundsätzlich gerichtlich durchsetzen. Ein Zahlungsmahnbescheid ersetzt keine Räumungsklage. Tauschen Sie nicht eigenmächtig Schlösser aus und entfernen Sie keine Gegenstände aus der Wohnung. Das kann eine verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB darstellen und eigene Ansprüche gegen Sie auslösen.
Typische Fehler bei Mietrückständen vermeiden
Zu früh mahnen: Prüfen Sie Überweisungsauftrag und Zahlungsfrist, bevor Sie eine verspätete Kontogutschrift beanstanden.
Teilzahlungen übersehen: Aktualisieren Sie den Rückstand vor jeder weiteren Zahlungsaufforderung.
Rückstände vermischen: Führen Sie laufende Miete, Kaution und Betriebskostennachforderungen getrennt; sie sind rechtlich unterschiedlich zu bewerten.
Die Kaution pauschal verbrauchen: Während des laufenden Mietverhältnisses dürfen Sie sie nicht wegen streitiger Forderungen verwerten. Mehr dazu im Beitrag Mietkaution und Mietsicherheit.
Nur den Gesamtbetrag betrachten: Für Kündigung und Zahlungsforderung brauchen Sie auch die richtigen Monate und Zahlungsdaten.
Mietzahlungen mit Immodio im Blick behalten
Offene Mietzahlungen frühzeitig erkennen, Zahlungseingänge zuverlässig zuordnen und jederzeit den Überblick behalten – mit der integrierten Mieteingangskontrolle von Immodio wird die Verwaltung Ihrer Mieteinnahmen deutlich einfacher.
Verbinden Sie Ihre Bankkonten direkt mit Immodio und verwalten Sie sämtliche Mietzahlungen zentral in einem System. Eingehende Zahlungen lassen sich den entsprechenden Buchungen zuordnen und direkt verbuchen – auch wenn eine Miete in mehreren Teilbeträgen überwiesen wird. So sehen Sie auf einen Blick, welche Zahlungen bereits eingegangen sind und wo noch Beträge offenstehen.
Schluss mit separaten Excel-Listen, manuellen Notizen und dem mühsamen Abgleich verschiedener Bankkonten.Statt Zahlungseingänge nachträglich zu dokumentieren, behalten Sie Ihre Mieteinnahmen direkt in Immodio im Blick. Das spart Zeit, reduziert den Verwaltungsaufwand und schafft Transparenz bei der Mietverwaltung.
Und weil eine zuverlässige Mietverwaltung bereits bei der Auswahl der richtigen Mieter beginnt, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Mieterselbstauskunft, welche Angaben Sie vor Vertragsabschluss verlangen dürfen.
Fazit: Klare Zahlen erleichtern den nächsten Schritt
Wenn der Mieter nicht zahlt, prüfen Sie zuerst die tatsächliche Forderung und sämtliche Zahlungen. Sprechen Sie den Mieter an, dokumentieren Sie den offenen Betrag und entscheiden Sie anschließend über Zahlungsvereinbarung, gerichtliche Durchsetzung oder eine rechtlich geprüfte Kündigung.
Je besser Ihre laufende Verwaltung organisiert ist, desto weniger zusätzliche Arbeit entsteht im Problemfall. Beginnen Sie deshalb mit einem überschaubaren Schritt: Führen Sie Kontobewegungen und erfasste Mietzahlungen zusammen. Das erleichtert Ihren monatlichen Abgleich und schafft mehr Zeit für Entscheidungen, bei denen es wirklich auf Sie ankommt.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient der allgemeinen Information. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Im Einzelfall sollten Vermieter rechtlichen Rat einholen.
So unterstützt Sie Immodio
Sie möchten Ihre Mieteingänge regelmäßig prüfen, ohne jeden Monat zwischen Kontoansichten und Tabellen zu wechseln? Verbinden Sie Ihre Bankkonten mit Immodio, verknüpfen Sie Zahlungen und erfasste Einnahmen und erleben Sie, wie viel einfacher ein nachvollziehbarer Zahlungsabgleich sein kann.
