Abmahnung im Mietrecht und der Vermietung

Wann darf ich einen Mieter abmahnen?

Abmahnen dürfen Sie immer dann, wenn der Mieter gegen Pflichten aus dem Mietvertrag oder gegen gesetzliche Pflichten verstößt – und der Verstoß steuerbar ist, also durch Verhaltensänderung abgestellt werden kann. Typische Fälle:

a) Störung des Hausfriedens / Lärm / Belästigungen

Wenn der Mieter wiederholt die Hausordnung missachtet, nachts lärmt, Nachbarn bedroht oder dauerhaft Streit eskaliert, ist die Abmahnung in der Praxis fast immer der erste Schritt.

Der Bundesgerichtshof hat bei schwerwiegenden Konflikten im Haus (Störung des Hausfriedens) deutlich gemacht, dass es auf eine umfassende Interessenabwägung ankommt – und Abmahnungen im Verlauf eine große Rolle spielen können (insbesondere als dokumentierte „letzte Warnung“).

Praxisregel: Je „typischer“ das Verhalten beeinflussbar ist (Lautstärke, Ruhezeiten, aggressives Auftreten, Müll im Treppenhaus), desto eher gehört vor eine Kündigung eine sauber dokumentierte Abmahnung.

b) Unerlaubte Untervermietung / vertragswidriger Gebrauch

Untervermietung ohne Erlaubnis ist ein Klassiker. Auch wenn die Details immer vom Einzelfall abhängen (z. B. ob eine Erlaubnis hätte erteilt werden müssen), ist eine Abmahnung häufig sinnvoll oder sogar faktisch notwendig, weil Sie dem Mieter zunächst die Möglichkeit geben müssen, den vertragswidrigen Zustand abzustellen (Untermieter ausziehen lassen / Genehmigung beantragen).

Der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass eine Untervermietung ohne vorherige Erlaubnis eine Pflichtverletzung darstellt – selbst dann, wenn der Mieter meint, er hätte eigentlich einen Anspruch auf Erlaubnis.

Aktuell (und für die Praxis sehr relevant) ist zudem die BGH-Entscheidung zur gewinnbringenden Untervermietung: In der zugrundeliegenden Konstellation war dem eine Abmahnung vorausgegangen; der BGH hat in seiner Pressemitteilung die Abmahnung als Teil des Ablaufs ausdrücklich erwähnt.

c) Wiederholt unpünktliche Mietzahlung

Wird die Miete ständig zu spät gezahlt, kann das – trotz späterer Zahlung – eine erhebliche Pflichtverletzung sein. In der Rechtsprechung ist hier die Abmahnung praktisch Pflicht, weil der Mieter erst nach der Warnung verstehen muss: „Das ist kein Kavaliersdelikt – beim nächsten Mal wird gekündigt.“

Beispielhaft wird in der Rechtsprechung die Kündigung nach vorheriger Abmahnung bei wiederholt unpünktlicher Zahlung bestätigt (u. a. BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04).

d) Rauchen / Gerüche / sonstige Nutzungsbeeinträchtigungen

„Rauchen in der Wohnung“ ist grundsätzlich vertragsgemäßer Gebrauch – aber: Wenn es exzessiv wird und zu erheblichen Belästigungen oder Schäden führt, können Abmahnung und später Kündigung in Betracht kommen. Der BGH hat in einem Fall zu Geruchsbelästigungen durch Zigarettenrauch sehr einzelfallbezogen argumentiert und deutlich gemacht, dass die Tatsachenfeststellung (Ausmaß, Intensität, Beweise) entscheidend ist.

Praxisregel: Ohne belastbare Dokumentation (Geruchsprotokolle, Zeugen, ggf. Ortstermine) ist eine Abmahnung hier zwar möglich, aber nur dann hilfreich, wenn sie konkret und beweisbar ist.

e) Unzulässige bauliche Veränderungen

Der Mieter darf die Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs nutzen – aber bauliche Veränderungenbedürfen grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters.

Abmahnfähig sind zum Beispiel:

• Entfernung tragender oder nichttragender Wände ohne Erlaubnis

• Einbau einer Klimaanlage mit Fassadendurchbruch

• Verlegung neuer Wasserleitungen ohne Abstimmung

• Austausch von Fenstern oder Türen

• Installation einer Satellitenschüssel entgegen vertraglicher Vereinbarung

Die Gerichte unterscheiden klar zwischen zulässigen Schönheitsmaßnahmen (z. B. Streichen) und baulichen Eingriffen in die Substanz. Bei eigenmächtigen Umbauten liegt regelmäßig eine Pflichtverletzung vor.

Eine Abmahnung sollte hier:

• die konkrete Maßnahme benennen

• den Rückbau oder die Genehmigungsbeantragung verlangen

• eine klare Frist setzen

• die Kündigung für den Wiederholungs- oder Nichtbeseitigungsfall androhen

Praxis-Tipp:
Nicht jede Veränderung ist automatisch unzulässig – insbesondere bei Modernisierungen mit objektivem Mehrwert kann im Einzelfall eine Duldungspflicht bestehen. Vor Abmahnung empfiehlt sich eine rechtliche Bewertung des Einzelfalls.

f) Unzulässige Tierhaltung

Tierhaltung ist ein Dauerbrenner im Mietrecht. Ein generelles Tierhaltungsverbot im Mietvertrag ist zwar laut aktueller Rechtssprechung unwirksam, dennoch kann die konkrete Haltung unzulässig sein.

Abmahnfähig ist Tierhaltung insbesondere dann, wenn:

• ein vertragliches Zustimmungserfordernis missachtet wurde

• von dem Tier konkrete Störungen ausgehen (Lärm, Gerüche, Gefährdung)

• es sich um gefährliche Tiere handelt

• mehrere Tiere in einer Weise gehalten werden, die objektiv unzumutbar ist

Der Bundesgerichtshof hat in seiner grundlegenden Entscheidung zur Tierhaltung klargestellt, dass stets eine Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen ist (BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12).

Das bedeutet: Nicht die bloße Existenz eines Hundes rechtfertigt eine Abmahnung sondern nur konkrete vertragswidrige Auswirkungen.

Praxisregel: Abmahnen Sie nie „vorsorglich“, sondern nur bei nachweisbaren Störungen oder klarer Vertragsverletzung. Pauschale Verbote ohne Einzelfallprüfung sind regelmäßig unwirksam.

g) Gewerbliche Nutzung der Wohnung

Wohnraummietverträge berechtigen grundsätzlich zur Nutzung zu Wohnzwecken. Eine gewerbliche Nutzung kann unter Umständen zulässig sein, wenn sie rein nach außen unsichtbar erfolgt (z. B. Homeoffice ohne Kundenverkehr). Sobald jedoch:

• Kundenverkehr stattfindet

• Mitarbeiter beschäftigt werden

• Lieferverkehr entsteht

• erhöhte Lärmemissionen auftreten

• die Wohnraumnutzung faktisch überlagert wird

liegt regelmäßig eine vertragswidrige Nutzung vor.

Die Rechtsprechung differenziert hier sehr fein zwischen erlaubter freiberuflicher Tätigkeit und genehmigungspflichtiger gewerblicher Nutzung. Eine Abmahnung ist in aller Regel erforderlich, bevor eine Kündigung ausgesprochen werden kann.

In der Abmahnung sollte konkret stehen:

• Art der Tätigkeit

• Umfang (Kundenfrequenz, Zeiten, Auswirkungen)

• Aufforderung zur Unterlassung oder Beantragung einer Genehmigung

h) Beharrliche Verweigerung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter ist verpflichtet, notwendige Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) sowie – unter bestimmten Voraussetzungen – Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d BGB) zu dulden.

Verweigert der Mieter:

• den Zutritt für Handwerker

• notwendige Reparaturen

• den Austausch defekter Anlagen

• gesetzlich geschuldete Modernisierungen

kann dies eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen. Die Rechtsprechung erkennt an, dass eine beharrliche und unbegründete Verweigerungshaltung abmahnfähig ist und im Wiederholungsfall sogar zur Kündigung führen kann.

Wichtig: Eine Abmahnung ist hier regelmäßig Voraussetzung, weil dem Mieter zunächst Gelegenheit gegeben werden muss, seine Mitwirkungspflicht zu erfüllen.

Die Abmahnung sollte:

• die Maßnahme genau bezeichnen

• Terminangebote enthalten

• auf die gesetzliche Duldungspflicht hinweisen

• eine klare Frist setzen

2) Wann darf ich nicht abmahnen – oder wann bringt es rechtlich nichts?

Eine Abmahnung ist kein „Druckmittel“, sondern muss anlassbezogen, konkret und verhältnismäßig sein. Unzulässig oder jedenfalls riskant ist sie insbesondere in folgenden Konstellationen:

a) „Abmahnungen ins Blaue hinein“ ohne konkrete Pflichtverletzung

Wenn Sie nur Vermutungen formulieren („Sie sind bestimmt schuld“, „es wird gemunkelt“) oder pauschal bleiben („ständiger Lärm“ ohne Datum/Uhrzeit/Vorfälle), ist das juristisch schwach. Im Streitfall müssen Sie als Vermieter die Pflichtverletzung darlegen und beweisen – eine schwammige Abmahnung hilft dann nicht, sondern kann Ihre Position eher beschädigen.

b) Abmahnung als Ersatz für Beweise

Eine Abmahnung ersetzt keinen Nachweis. Sie kann nur das dokumentieren, was Sie konkret behaupten – nicht, was Sie nicht belegen können. Gerade bei Lärm und Nachbarschaftsstreit gilt: ohne Zeugen/Protokolle wird es schwer.

c) Wenn eine Abmahnung entbehrlich ist (und Sie sich nicht selbst fesseln wollen)

Wichtig: Es gibt Fälle, in denen das Gesetz eine Abmahnung nicht voraussetzt – und eine vorschnelle Abmahnung taktisch sogar unglücklich sein kann.

• Bei der fristlosen Kündigung wegen Pflichtverletzung sieht § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich Abmahnung oder Fristsetzung vor, aber es gibt Ausnahmen (z. B. wenn Abhilfe offensichtlich nicht zu erwarten ist oder besondere Gründe vorliegen). In der Rechtsprechung wird z. B. bei schwerwiegenden Eskalationen teils über die Entbehrlichkeit diskutiert – die Abwägung ist aber immer einzelfallabhängig.

• Bei der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) hat der BGH klargestellt, dass eine Abmahnung „in der Regel“ keine Wirksamkeitsvoraussetzung ist (sie kann aber trotzdem sinnvoll sein).

d) Zahlungsverzug über Kündigungsschwellen: Abmahnung regelmäßig nicht erforderlich

Beim erheblichen Zahlungsverzug (klassisch: zwei Monatsmieten oder mehr, je nach Konstellation) ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB grundsätzlich ohne Abmahnung möglich; in der Literatur und Rechtsprechung wird allerdings diskutiert, ob in seltenen Ausnahmefällen eine Abmahnung aus Treu und Glauben geboten sein kann (z. B. wenn eine Kündigung „überraschend“ und rechtsmissbräuchlich wäre).

3) Wie soll ein Abmahnschreiben aufgebaut sein?

Ein professionelles Abmahnschreiben ist kein Roman – aber es muss so präzise sein, dass ein Gericht später erkennt: Was ist passiert, warum ist das vertragswidrig, was muss der Mieter künftig unterlassen/ändern, und welche Konsequenz droht bei Wiederholung.

Bewährter Aufbau:

1. Überschrift: „Abmahnung wegen Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag – [Thema]“

2. Parteien & Mietobjekt: Name Mieter, Adresse, Wohnungsnummer, Mietvertragsdatum

3. Konkrete Beschreibung des Sachverhalts

   • Datum, Uhrzeit, Ort

   • Beschreibung ohne Übertreibung

   • ggf. Zeugen sowie Anlagen (Lärmprotokoll, Fotos)

4. Vertrags-/Pflichtbezug

   • Verweis auf Hausordnung/Mietvertrag (Ruhezeiten, Untervermietungsverbot, Obhutspflichten etc.)

   • ggf. allgemeiner Hinweis auf vertragsgemäßen Gebrauch

5. Aufforderung zur Abhilfe / Unterlassung

   • „Ich fordere Sie auf, … künftig zu unterlassen“

   • Bei Zuständen: konkrete Frist („bis zum … abzustellen“)

6. Klarer Warnhinweis

   • „Für den Wiederholungsfall behalten wir uns die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vor.“

7. Bitte um Stellungnahme

   • kurze Frist zur schriftlichen Rückmeldung

8. Unterschrift (Vermieter / Hausverwaltung / Bevollmächtigter)

   
   

4) Was muss im Abmahnschreiben stehen und was sollte man vermeiden?

Folgendes muss enthalten sein:

• Konkrete Pflichtverletzung (nicht nur Werturteile)

• Aufforderung, das Verhalten zu ändern bzw. den Zustand zu beseitigen

• Androhung von Konsequenzen (mindestens Kündigung in Aussicht stellen)

• Bezug zur Wohnung / zum Mietverhältnis

Folgendes sollte enthalten sein:

• Beweisanlagen oder Hinweis darauf (z. B. Lärmprotokoll als Anlage)

• Fristsetzung, wenn der Mieter aktiv etwas tun muss (z. B. Untermieter ausziehen lassen, Sperrmüll entfernen)

Unbedingt vermeiden

• Überzogene oder falsche Rechtsbehauptungen („Sie müssen IMMER…“, „Sie haben KEIN Recht…“)

• Beleidigungen / Drohungen – das kann im Prozess nach hinten losgehen

• Unklare Sammelabmahnungen („Sie stören ständig“) ohne einzelne Vorfälle

  
  

5) Darf ich selbst abmahnen oder muss das ein Anwalt machen?

Sie dürfen selbst abmahnen. Eine Abmahnung ist eine Erklärung im laufenden Vertragsverhältnis; sie ist nicht anwaltspflichtig. In der Praxis schreiben viele professionelle Vermieter und Verwaltungen Abmahnungen standardisiert selbst.

Wann der Anwalt sinnvoll ist:

• wenn eine fristlose Kündigung realistisch im Raum steht,

• wenn das Thema komplex ist (z. B. Gesundheitsgefährdung, massive Nachbarschaftskonflikte),

• wenn bereits Gegenangriffe drohen (Mietminderung, Zurückbehaltungsrechte, Strafanzeigen),

• wenn Sie Beweis- und Zustellfragen maximal sauber vorbereiten wollen.

6) Darf ich eine Abmahnung rechtssicher per E-Mail versenden – oder muss es ein Einschreiben sein?

a) Form: Abmahnung ist grundsätzlich formfrei

Rein rechtlich ist die Abmahnung im Mietrecht grundsätzlich nicht an eine bestimmte Form gebunden. Das Hauptproblem ist jedoch nicht die Form, sondern der Nachweis, dass sie zugegangen ist und was genau drinstand.

b) E-Mail: theoretisch möglich, praktisch oft beweisriskant

Eine E-Mail kann zugehen, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass unter normalen Umständen mit Kenntnisnahme zu rechnen ist. Der BGH hat zum Zugang von E-Mails im unternehmerischen Geschäftsverkehrentschieden, dass es grundsätzlich auf die Abrufbarkeit auf dem Mailserver während üblicher Geschäftszeiten ankommen kann – nicht auf das tatsächliche Lesen.

Aber: Bei Wohnraummietern (Verbrauchern) bleibt in der Praxis das Hauptproblem die Beweisbarkeit: Sie müssen darlegen und beweisen, dass die konkrete E-Mail tatsächlich beim Mieter angekommen ist (und nicht im Spamfilter landete, nie zugestellt wurde etc.). Deshalb gilt: E-Mail allein ist häufig nicht der Königsweg, wenn es ernst werden soll.

Praxisempfehlung: E-Mail gerne zusätzlich (für Geschwindigkeit), aber für die „harte“ Beweisführung parallel per Brief bzw. Einschreiben.

c) Einschreiben: nicht automatisch „gerichtsfest“ – aber richtig eingesetzt stark

Viele glauben, dass der Versand per Einschreiben automatisch für eine Beweisbarkeit sorgt. So einfach ist es jedoch nicht immer.

• Beim Einwurf-Einschreiben genügt der Einlieferungsbeleg allein nicht zwingend als Zugangsbeweis; Gerichte schauen sehr genau hin. Der BGH hat klargestellt, dass der Einlieferungsschein nur die Absendung belegt – und dass der Zugang im Streitfall sauber nachgewiesen werden muss.

• Für den Zugang klassischer Briefe kommt es nach ständiger Rechtsprechung darauf an, ob nach der Verkehrsanschauung mit der nächsten Entnahme zu rechnen ist (Briefkasten-Zugang).

Best Practice für Vermieter (wirklich streitfest):

1. Boten-Zustellung (z. B. Mitarbeiter/Hausmeister/Zeuge):

   • Bote wirft ein, notiert Datum/Uhrzeit/Ort

   • Bote kann später als Zeuge auftreten

2. Alternativ: Einwurf-Einschreiben mit Dokumentation (Auslieferungsbeleg/Tracking-Ausdruck) – und idealerweise zusätzlich Kopie oder Foto des Schreibens, Versandvermerk und eine interne Aktennotiz.

3. Ein Übergabe-Einschreiben ist oft riskanter, denn wenn der Empfänger nicht angetroffen werden kann, wird die Sendung dann entsprechend nicht zugestellt.

Fazit: Die Abmahnung ist Ihr Fundament – nicht Ihre Drohkulisse

Eine gute Abmahnung ist sachlich, konkret, dokumentiert und beweisbar zugestellt. Sie schafft Klarheit, gibt dem Mieter eine letzte Chance und bereitet – wenn nötig – die Kündigung sauber vor. Wer dagegen unpräzise, emotional oder ohne Zustellnachweis abmahnt, verschenkt im Zweifel sein wichtigstes Instrument.

Wenn Sie möchten, kann ich Ihnen im nächsten Schritt ein Immodio-fähiges Muster-Abmahnschreiben (Lärm / Untervermietung / unpünktliche Zahlung) in juristisch sauberer Sprache erstellen – inklusive Anlagenliste und Zustellvermerk-Text für den Boten.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information zum Thema Abmahnung Er stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und kann eine individuelle Prüfung durch einen Rechtsanwalt oder eine andere zur Rechtsberatung befugte Person nicht ersetzen.

Trotz sorgfältiger Recherche und regelmäßiger Aktualisierung übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte. Gesetzesänderungen, neue Rechtsprechung, geänderte Verwaltungspraxis oder besondere Umstände des Einzelfalls können zu einer abweichenden rechtlichen und steuerlichen Bewertung führen.