Das Wichtigste in Kürze
Ausgaben können bereits vor den ersten Mieteinnahmen relevant sein.
Eine ernsthafte Vermietungsabsicht muss sich nachvollziehbar belegen lassen.
Sichern Sie Inserate, Anfragen und die zeitliche Abfolge Ihrer Aktivitäten.
Die Vermietungsabsicht ersetzt nicht die Prüfung der jeweiligen Kostenart.
Halten Sie private Nutzung und spätere Planänderungen ausdrücklich fest.
Vorweggenommene Werbungskosten: Noch kein Mieter, aber schon Ausgaben
Eine Wohnung steht vor der ersten Vermietung leer. Trotzdem zahlen Sie für Inserate, Besichtigungsfahrten oder Arbeiten am Objekt. Solche Ausgaben können steuerlich relevant sein, wenn Sie die Wohnung ernsthaft zur Erzielung von Mieteinnahmen anbieten und die Aufwendungen richtig einordnen.
Entscheidend ist eine belegbare Vermietungsabsicht. Der bloße Plan „Vielleicht vermiete ich später“ reicht als Dokumentation nicht. Dieser Beitrag zeigt, welche Unterlagen Sie von Anfang an sichern und welche Fragen Sie vor größeren Ausgaben mit Ihrer Steuerberatung klären sollten.
Praxis-Tipp
Speichern Sie jede veröffentlichte Anzeige mit Datum und wesentlichen Konditionen. Ergänzen Sie bei längerer Vermarktung eine kurze Notiz zu Rückmeldungen und den tatsächlich vorgenommenen Änderungen.
In Immodio
Erfassen Sie die zugehörigen Rechnungen in Immodio und prüfen Sie den Objektbezug. Ergänzen Sie Ihre tatsächlichen Vermarktungsnachweise in der Objektakte.
Was bedeutet „vorweggenommen“ bei Werbungskosten?
Vorweggenommene Werbungskosten entstehen, bevor die entsprechenden Einnahmen fließen. Bei einer geplanten Wohnungsvermietung kann der wirtschaftliche Zusammenhang mit künftigen Mieteinnahmen bereits bestehen. Ob ein konkreter Aufwand abziehbar ist, hängt aber sowohl vom Vermietungsziel als auch von der Art der Ausgabe ab.
Die gesetzlichen Grundlagen zu Werbungskosten und Vermietung finden Sie in § 9 EStG und § 21 EStG. Für die Bedeutung einer ernsthaften und fortbestehenden Vermietungsabsicht ist insbesondere die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu Leerstand und Vermietungsbemühungen relevant.
Ein konkretes Vorhaben braucht sichtbare Schritte
Sie sollten erklären können, ab wann Sie vermieten wollten und was Sie tatsächlich dafür unternommen haben. Eine veröffentlichte Anzeige, dokumentierte Interessentenanfragen und durchgeführte Besichtigungen sind dabei aussagekräftiger als eine erst nachträglich formulierte Absichtserklärung.
Es gibt keine einfache Regel, nach der jede Ausgabe vor dem ersten Mietvertrag automatisch abziehbar wäre. Ebenso bedeutet fehlende Mieteinnahme nicht von vornherein, dass sämtliche Kosten ausscheiden. Halten Sie den Sachverhalt vollständig fest, damit die steuerliche Prüfung auf tatsächlichen Umständen beruhen kann.
Kauf, spätere Vermietung und private Nutzung unterscheiden
Bei einer neu erworbenen Wohnung sollten Erwerb, vorbereitende Maßnahmen und Vermarktungsbeginn zeitlich nachvollziehbar sein. Bei einer zuvor selbst genutzten Wohnung braucht es zusätzlich eine klare Dokumentation des Nutzungswechsels. Solange die Wohnung weiterhin Ihrem privaten Wohnen dient, ist eine zukünftige Vermietungsidee allein keine ausreichende Zuordnung sämtlicher laufender Kosten.
Wenn Sie zwischen Verkauf, eigener Nutzung und Vermietung wechseln, teilen Sie diese Entwicklung Ihrer Kanzlei mit. Sie muss den tatsächlich verfolgten Plan beurteilen können. Eine hübsche Belegliste hilft wenig, wenn die wesentlichen Entscheidungen zur Nutzung fehlen.
Welche Nachweise sollten Sie von Anfang an sichern?
Vermarktung dokumentieren
Speichern Sie veröffentlichte Anzeigen mit Datum, Plattform, Mietangebot und Laufzeit. Bewahren Sie Änderungen am Angebot auf, etwa eine angepasste Miete oder ergänzte Fotos. Auch der Auftrag an einen Makler oder eine Rechnung für ein Inserat kann den Ablauf nachvollziehbar machen.
Bei längerer erfolgloser Vermarktung hilft eine kurze Notiz, welche Rückmeldungen Sie erhalten und welche Anpassungen Sie vorgenommen haben. Dokumentieren Sie beispielsweise, dass mehrere Interessenten den Einzugstermin als zu spät empfanden und Sie daraufhin die Fertigstellung neu geplant haben. Tatsächliche Reaktionen sind aussagekräftiger als die pauschale Formulierung „keine Nachfrage“.
Anfragen und Besichtigungen nachvollziehbar halten
Eine Liste mit Datum, Kontaktweg und Ergebnis einer Besichtigung kann Ihre Bemühungen zeigen. Sammeln Sie dabei nur die Informationen, die Sie für den Zweck wirklich benötigen. Für eine steuerliche Dokumentation müssen Sie nicht sämtliche privaten Unterlagen eines Interessenten dauerhaft zusammen mit dem Belegordner aufbewahren.
Wenn Sie über mehrere Portale inserieren, halten Sie die Kontaktwege und Termine zusammen. Der Leitfaden Besichtigungen planen beschreibt den organisatorischen Ablauf. Für Ihren Steuerordner genügt eine nachvollziehbare Übersicht der tatsächlichen Vermietungsaktivitäten, ergänzt um die jeweiligen Nachweise.
Ausgaben und Anlass verbinden
Schreiben Sie zu einer Fahrt nicht nur „Wohnung“, sondern etwa „Besichtigung mit Interessenten, Objekt Lindenweg, 18. März“. Bei Rechnungen sollten Leistungsbeschreibung, Objekt und der Bezug zur geplanten Vermietung erkennbar sein. Werden mehrere Zwecke verfolgt, halten Sie die Aufteilung fest.
Dass eine Ausgabe während des Leerstands anfällt, beantwortet ihre steuerliche Behandlung noch nicht. Ein Inserat, eine Reparatur und eine Erweiterung des Gebäudes können unterschiedlichen Kategorien angehören. Die allgemeine Übersicht finden Sie unter Werbungskosten bei Vermietung.
Ein Beispiel: Drei Monate bis zur ersten Vermietung
Sie übernehmen im Februar eine bisher leere Wohnung und möchten sie ab Mai dauerhaft vermieten. Im März veröffentlichen Sie eine Anzeige, organisieren vier Besichtigungen und lassen eine defekte Armatur austauschen. Im April unterschreiben Sie einen Mietvertrag mit Mietbeginn im Mai.
Ihre Objektakte enthält Erwerbsunterlagen, die Anzeige, den Verlauf der Anfragen, die Handwerkerrechnung und den unterschriebenen Vertrag. Die zeitliche Abfolge zeigt, welche Schritte zur Vermietung geführt haben. Die Kanzlei prüft anschließend jede Kostenart; der erfolgreiche Mietvertrag macht nicht rückwirkend jede beliebige Ausgabe steuerlich abziehbar.
Kommt dagegen kein Vertrag zustande, dokumentieren Sie die fortgesetzten Bemühungen und deren Änderungen. Ein länger leer stehendes Objekt sollte nicht einfach ohne weitere Aktivitäten in derselben Jahresliste weiterlaufen. Lassen Sie die Entwicklung regelmäßig beurteilen.
In Immodio
Immodio unterstützt die Belegordnung und den Besichtigungsablauf; die tatsächlichen Vermietungsbemühungen dokumentieren Sie ergänzend.
Renovierung vor Mietbeginn: Nicht alles ist sofortiger Aufwand
Gerade vor der ersten Vermietung fallen oft mehrere Rechnungen kurz nacheinander an. Geben Sie Ihrer Kanzlei eine Maßnahmenübersicht mit Beginn, Umfang und Gesamtkosten. Prüfen Sie größere Arbeiten gemeinsam, bevor Sie aus vielen Einzelrechnungen eine vermeintlich eindeutige Reparaturliste machen.
Nach einem Erwerb kann insbesondere die Regel zu anschaffungsnahen Herstellungskosten in § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG relevant werden. Die Vermietungsabsicht und die Frage „sofort abziehen oder über Abschreibung berücksichtigen?“ sind zwei getrennte Prüfungen. Ein guter Nachweis der Absicht ersetzt die Einordnung der Baumaßnahme nicht.
Vor größeren Maßnahmen einmal gezielt nachfragen
Übergeben Sie der Steuerberatung die geplanten Arbeiten, Angebote und bereits ausgeführten Maßnahmen. Fragen Sie nach der Einordnung des gesamten Vorhabens, nicht nur einer einzelnen Rechnung. Bei einem Maßnahmenpaket kann die Gesamtschau entscheidend sein.
Bewahren Sie außerdem Nachträge und Gutschriften auf. Wenn ein Angebot später stark erweitert wird, sollte die Kanzlei davon erfahren. Eine frühe Einschätzung auf Grundlage des ursprünglichen Umfangs lässt sich sonst nicht zuverlässig auf die tatsächlich ausgeführten Arbeiten übertragen.
Was tun, wenn sich Ihr Plan ändert?
Sie entscheiden sich nach Monaten gegen eine Vermietung und ziehen selbst ein oder verfolgen nur noch einen Verkauf. Halten Sie den Zeitpunkt und die Gründe fest und informieren Sie Ihre Kanzlei. Weitere Ausgaben dürfen nicht stillschweigend mit derselben Begründung wie zuvor fortgeschrieben werden.
Auch ein geänderter Vermietungsbeginn sollte dokumentiert werden. Wenn die Wohnung wegen notwendiger Arbeiten noch nicht angeboten werden kann, erklären Sie, welche Schritte bis zur Vermietbarkeit geplant und umgesetzt wurden. Bloßes Warten ohne nachvollziehbaren Zusammenhang erschwert die spätere Beurteilung.
Eine kompakte Akte für die Jahresübergabe
Eine Zeitleiste mit Erwerb beziehungsweise Nutzungswechsel und geplantem Mietbeginn.
Nachweise der veröffentlichten Angebote und ihrer Änderungen.
Eine Übersicht der Anfragen, Besichtigungen und Ergebnisse.
Belege mit Objekt, Zahlungsnachweis und konkretem Anlass.
Eine gesonderte Liste größerer Maßnahmen und späterer Planänderungen.
Mit der Buchhaltung in Immodio können Sie die Belege geordnet erfassen und zuordnen. Die Dokumentation der Vermietungsabsicht ergänzen Sie um Ihre tatsächlichen Vermarktungsunterlagen. Für den anschließenden Jahresablauf hilft Anlage V vorbereiten.
Fazit: Dokumentieren Sie nicht nur, was Sie ausgegeben haben, sondern auch, warum und auf welchem Weg Sie die Wohnung vermieten wollten. Das schafft eine belastbare Grundlage für die Prüfung vorweggenommener Werbungskosten.
Rechtsstand: 10. Oktober 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
So unterstützt Sie Immodio
Bereiten Sie Ihre Vermietung mit geordneten Belegen und einem übersichtlichen Ablauf vor. Immodio begleitet die Organisation von der Besichtigung bis zur laufenden Verwaltung.
