Das Wichtigste in Kürze
§ 556f BGB nimmt Wohnungen aus, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden.
Ein junges Baujahr oder die Bezeichnung „Neubau“ im Inserat ersetzt diese Prüfung nicht.
Die Neubau-Ausnahme ist nicht auf den ersten Mieter beschränkt, wenn ihre Voraussetzungen erfüllt sind.
Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist eine andere, enger abgegrenzte Ausnahme.
Beruht die Miethöhe auf einer Ausnahme, ist die Auskunft nach § 556g BGB vor der Vertragserklärung des Mieters zu beachten.
Mietpreisbremse bei Neubau: Was § 556f BGB tatsächlich voraussetzt
Eine neue oder aufwendig renovierte Wohnung ist nicht allein wegen dieser Beschreibung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Für die Neubau-Ausnahme kommt es auf die gesetzliche erste Nutzung und Vermietung nach dem Stichtag an. Prüfen Sie diese Tatsachen, die Nachweise und die Auskunftspflicht, bevor Sie sich bei Ihrer Mietpreisberechnung auf die Ausnahme verlassen.
Die maßgebliche Regelung steht in § 556f BGB. Sie betrifft Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Die Norm stellt damit auf die Nutzung und Vermietung ab; die bloße Angabe eines Baujahrs beantwortet die Frage nicht vollständig.
Prüfen Sie zunächst, ob die Mietpreisbremse für die betreffende Gemeinde überhaupt einschlägig ist. Anschließend prüfen Sie, ob die Wohnung eine Ausnahme erfüllt. Unser Leitartikel zur Mietpreisbremse erklärt diesen allgemeinen Entscheidungsweg. Hier geht es um den Nachweis und die Abgrenzung des Neubaufalls.
Ein Beispiel: Eine Wohnung wurde 2016 erstmals genutzt und vermietet. Wenn diese Tatsachen feststehen und die weiteren gesetzlichen Anforderungen beachtet werden, ist die Grundgrenze des § 556d BGB aufgrund des Neubaufalls nicht anzuwenden. Die spätere Frage, ob ein beliebig hoher Preis nach anderen Vorschriften zulässig wäre, ist davon getrennt zu betrachten.
Stand: 10. Oktober 2026.
Praxis-Tipp
Legen Sie eine Zeitleiste mit erster Nutzung, erster Vermietung und späteren Mietverhältnissen an. Ungeklärte Daten sollten Sie vor der neuen Preisvereinbarung klären, nicht erst bei einer Auskunftsanfrage des Mieters.
In Immodio
Prüfen Sie die gespeicherte Regulierung vor der Mietgestaltung. Eine Auswahl in den Grunddaten ersetzt weder den Nachweis der Neubau-Ausnahme noch die erforderliche vorvertragliche Auskunft.
Baujahr, Fertigstellung und erste Nutzung: Welche Nachweise zählen?
Das Baujahr kann ein hilfreicher Ausgangspunkt sein. Es ersetzt aber keine nachvollziehbare Zeitleiste. Fertigstellung, erstmalige tatsächliche Nutzung und erste Vermietung sind verschiedene Tatsachen und können auf unterschiedlichen Daten liegen.
Stellen Sie die Unterlagen zusammen, aus denen sich der Verlauf für die konkrete Wohnung ergibt. In Betracht kommen beispielsweise Bauunterlagen, frühere Verträge und Übergabeunterlagen. Ob diese im Einzelfall ausreichen, hängt von ihrem Inhalt ab; eine allgemeine Dokumentenliste liefert keine automatische Beweisgarantie.
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung sollten Sie sich nicht mit einem Exposé begnügen. Fragen Sie nach der Nutzungsgeschichte und den verfügbaren Erstvermietungsunterlagen. Ein Kaufpreis, eine Baualtersangabe oder eine Aussage des Verkäufers ersetzt nicht die Tatsachen, auf die Sie später Ihre Mietvereinbarung stützen möchten.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Wohnungen, die vor der ersten Vermietung selbst genutzt wurden, neu geschaffene Einheiten in älteren Gebäuden oder Umnutzungen. Entscheiden Sie solche Konstellationen nicht allein anhand der Altersangabe des Gesamtgebäudes. Lassen Sie klären, welche erstmalige Nutzung und Vermietung der konkreten Wohnung rechtlich maßgeblich ist.
Eine einfache Prüfnotiz kann so aufgebaut sein:
Zu klärende Tatsache | Vorhandener Nachweis |
|---|---|
Identität der Wohnung | Adresse, Einheit, Grundriss |
Fertigstellung beziehungsweise Herstellung | Einschlägige Bauunterlagen |
Erste tatsächliche Nutzung | Unterlagen zur Nutzungsgeschichte |
Erste Vermietung | Erster Vertrag und zugehörige Unterlagen |
Spätere Vermietungen | Vertragsübersicht |
Wenn ein entscheidender Zeitpunkt offenbleibt, markieren Sie ihn als ungeklärt. Ein aus mehreren unvollständigen Unterlagen zusammengesetztes Wunschdatum ist keine belastbare Grundlage für einen Ausnahmetatbestand.
Gilt die Neubau-Ausnahme auch bei einer späteren Wiedervermietung?
Die Neubau-Regelung ist nicht auf die erste Vermietung beschränkt. Sie kennzeichnet die Wohnung anhand ihrer erstmaligen Nutzung und Vermietung nach dem gesetzlichen Stichtag. Ein späterer Mieterwechsel lässt diese Eigenschaft nicht allein durch den Wechsel entfallen.
Angenommen, die Wohnung wurde nachweisbar 2016 erstmals genutzt und vermietet. Der erste Mieter zieht 2026 aus. Für die zweite Vermietung prüfen Sie weiterhin den ursprünglichen Neubausachverhalt und die dafür erforderliche Auskunft. Sie müssen nicht behaupten, auch die zweite Vermietung sei die erste Vermietung der Wohnung.
Bewahren Sie deshalb die Unterlagen zur ersten Nutzung und Vermietung dauerhaft in der Objektakte auf. Ein aktueller Vertrag enthält oft nur den Beginn des heutigen Mietverhältnisses. Er erklärt nicht automatisch, weshalb die Wohnung bereits seit ihrer ersten Vermietung unter die Neubau-Ausnahme fällt.
Diese Eigenschaft sollten Sie auch bei einem Eigentümerwechsel nachvollziehbar weitergeben. Die rechtliche Prüfung wird unnötig schwierig, wenn die Erstvermietungsunterlagen nach einem Verkauf nicht mehr zugänglich sind.
Neubau und umfassende Modernisierung sind verschiedene Ausnahmen
§ 556f BGB nennt zusätzlich die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Anders als beim Neubaufall ist hier die erste Vermietung nach der Maßnahme der ausdrücklich bezeichnete Fall. Die beiden Regelungen sollten Sie daher weder in der Prüfung noch in Ihrer Auskunft austauschbar verwenden.
Hohe Renovierungskosten allein reichen nicht
Eine umfassende Modernisierung ist mehr als ein hoher Rechnungsbetrag. Der BGH hat im Urteil vom 11. November 2020, VIII ZR 369/18 (amtlicher Volltext als XML/ZIP) zwei Seiten der Prüfung herausgearbeitet: den finanziellen Bauaufwand und die qualitativen Auswirkungen auf den Zustand der Wohnung.
Für den wesentlichen Bauaufwand nennt das Urteil grundsätzlich mindestens ein Drittel des finanziellen Aufwands einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil. Reine Erhaltungskosten zählen dafür nicht als Modernisierungskosten. Ein umfangreich reparierter Schaden kann deshalb viel Geld kosten, ohne die Ausnahme zu begründen.
Der Zustand der Wohnung muss die Gleichstellung mit einem Neubau tragen
Neben dem Aufwand müssen die Maßnahmen qualitativ zu einem Zustand führen, der in wesentlichen Teilen einem Neubau entspricht. Das Kostenkriterium allein ist daher kein Freibrief. Umgekehrt ersetzt eine optisch neue Oberfläche keine tragfähige Kosten- und Maßnahmenprüfung.
Halten Sie bei einem solchen Vorhaben Art und Umfang der Arbeiten sowie die Trennung von Erhaltung und Modernisierung fest. Für die rechtliche Einordnung empfiehlt sich eine Prüfung, bevor Sie die erste Miete nach der Maßnahme festlegen. Eine bloße Inseratsbeschreibung „komplett saniert“ leistet diese Prüfung nicht.
Vorvertragliche Auskunft nach § 556g BGB
Wenn die zulässige Miete auf der Neubau-Ausnahme beruht, verlangt § 556g BGB eine unaufgeforderte Auskunft darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Diese Information muss der Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung in Textform erhalten.
Im Modernisierungsfall ist dagegen darüber zu informieren, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Prüfen Sie also nicht nur, ob irgendeine Ausnahme erwähnt wurde, sondern ob die Information zu dem tatsächlich verwendeten Tatbestand passt.
Der Zeitpunkt ist praktisch entscheidend. Wenn der Mieter zuerst den Vertrag unterzeichnet und Sie die Information danach verschicken, ist die vorgeschriebene Reihenfolge nicht eingehalten. Planen Sie die Auskunft als festen Schritt vor der Unterschrift ein und bewahren Sie ihren Inhalt und die Übermittlung auf.
Fehlt die Auskunft, können Sie sich zunächst nicht auf die privilegierte Miete berufen. Die gesetzlichen Folgen unterscheiden zwischen unterbliebener Auskunft und einem Formfehler. Lassen Sie eine verspätete oder unvollständige Information prüfen, statt von einer jederzeit folgenlosen Nachreichung auszugehen.
In Immodio
Sie können die Mietregulierung in den Objektgrunddaten führen und den neuen Vertrag im digitalen Mietvertragsprozess erstellen. Die rechtliche Einordnung Ihrer Ausnahme und ihre Nachweise bereiten Sie vorher vor.
Drei Fallkonstellationen: Neubau, renovierter Altbau und modernisierte Wohnung
Fall 1: Nachgewiesener Neubausachverhalt. Eine Wohnung wurde 2016 erstmals genutzt und vermietet. Die Erstvermietungsunterlagen sind vorhanden. Bei der Wiedervermietung 2026 prüfen Sie die Neubau-Ausnahme und erteilen die erforderliche Auskunft über diesen Sachverhalt.
Fall 2: Renovierter Altbau. Eine seit Jahrzehnten genutzte Wohnung erhält neue Farbe, Bodenbeläge und eine Küche. Diese Arbeiten machen die ursprüngliche Wohnung nicht automatisch zum Neubau im Sinne von § 556f. Prüfen Sie die reguläre Anfangsmiete und gegebenenfalls andere gesetzliche Regelungen.
Fall 3: Umfassendes Modernisierungsvorhaben. Eine ältere Wohnung wurde in erheblichem Umfang modernisiert. Jetzt steht die erste Vermietung danach an. Prüfen Sie Kosten und qualitativen Zustand nach den BGH-Kriterien. Die hohe Gesamtrechnung allein beantwortet die Frage noch nicht.
Die Fälle zeigen, weshalb Sie zunächst den Sachverhalt ordnen sollten. Die gewünschte Miethöhe entscheidet nicht darüber, welche Ausnahme vorliegt. Für den allgemeinen Vermietungsablauf hilft unsere Checkliste zur Neuvermietung.
Checkliste für die Dokumentation der Ausnahme
Gemeindeprüfung und Ausnahmeprüfung voneinander trennen.
Konkrete Wohnung und Nutzungsgeschichte eindeutig zuordnen.
Gesetzlichen Stichtag anhand der Unterlagen prüfen.
Neubau und umfassende Modernisierung nicht vermischen.
Vorvertragliche Auskunft passend zum Tatbestand erstellen.
Auskunft vor der Vertragserklärung in Textform übermitteln.
Nachweise für spätere Vermietungen und Eigentümerwechsel erhalten.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Insbesondere Umnutzungen, frühere Eigennutzung und umfassende Modernisierungen sollten im Einzelfall geprüft werden.
Quellen
So unterstützt Sie Immodio
Bereiten Sie die Ausnahmeprüfung vor und führen Sie die geprüften Objekt- und Mietangaben im digitalen Vertragsablauf weiter. Wie dieser Ablauf funktioniert, erläutert auch unser Beitrag zum digitalen Mietvertrag.
