Das Wichtigste in Kürze
Die bayerische Mieterschutzverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 und läuft bis zum 31. Dezember 2029.
Die ursprüngliche Gebietsliste für 2026 umfasste 285 Gemeinden; die aktuelle Anlage enthält 284 Gemeindeeinträge.
Reut wurde zum 16. Juli 2026 aus der Anlage gestrichen.
Entscheidend ist die für die konkrete Vertragskonstellation geltende Verordnungsfassung, nicht eine ältere Gemeindezahl.
Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist sind unterschiedliche Instrumente.
Mietpreisbremse Bayern: Welche Verordnung ist maßgeblich?
Für eine bayerische Neuvermietung genügt es nicht, eine Gemeindeliste vom Jahresanfang zu prüfen. Die Mieterschutzverordnung wurde 2026 bereits geändert. Wer den aktuellen Rechtsstand und den Zeitpunkt seines Vertrags sauber zuordnet, vermeidet falsche Annahmen über die zulässige Anfangsmiete.
Die Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 trat am 1. Januar 2026 in Kraft. Sie bestimmt die Gebiete für mehrere bundesrechtliche Mieterschutzinstrumente und gilt bis zum 31. Dezember 2029.
Ihre Gemeindezuordnung ist deshalb eine Rechtsstandsfrage. Suchen Sie zuerst die amtliche Verordnung und ihre Anlage. Prüfen Sie anschließend, ob zwischen einer älteren Veröffentlichung und Ihrem neuen Vertragsabschluss Änderungen erfolgt sind.
Die geltende Gesamtfassung mit Anlage enthält nach der Änderung 284 Gemeindeeinträge. Darunter sind München und Ingolstadt in Oberbayern, Regensburg in der Oberpfalz, Nürnberg in Mittelfranken, Würzburg in Unterfranken und Augsburg in Schwaben. Die Liste ist nach Regierungsbezirken und Landkreisen gegliedert; suchen Sie nach der konkreten Gemeinde und nicht nur nach Ihrem Landkreis.
Eine Pressemitteilung zur Neufassung erklärt den Hintergrund. Für die konkrete Entscheidung sollten Sie jedoch die geltende Norm und die späteren Änderungen hinzunehmen. Das ist insbesondere dann notwendig, wenn Ihre Objektunterlagen oder Verwaltungsdaten aus einem früheren Jahr stammen.
Stand: 10. Oktober 2026.
Praxis-Tipp
Ergänzen Sie bei der Standortprüfung das Datum der verwendeten Verordnungsfassung. Für Reut gehört die Änderung vom 16. Juli 2026 ausdrücklich in die Notiz; eine allgemeine Kennzeichnung „Stand 2026“ wäre zu ungenau.
In Immodio
Kontrollieren Sie bei einer neuen Vermietung die gespeicherte Regulierung anhand der aktuellen Gebietsliste. Eine Änderung der Landesverordnung sollte Anlass zur Prüfung der Stammdaten sein; ändern Sie bestehende Vertragsmieten deswegen nicht automatisch.
Gemeinde prüfen: Warum ältere Listen nicht ausreichen
Die Januar-Veröffentlichung nannte 285 Gemeinden
Zum Jahresanfang 2026 wurde die Gebietskulisse gegenüber der vorherigen Verordnung neu bestimmt. Die bayerische Veröffentlichung zur Neufassung nannte 285 Städte und Gemeinden.
Diese Zahl beschreibt den damaligen Stand. Für eine konkrete Neuvermietung beantwortet sie weder, ob Ihre Gemeinde enthalten ist, noch ob später eine Änderung erfolgte. Eine aktualisierte Anlage ist dafür aussagekräftiger als eine Überschrift mit einer Gesamtzahl.
Reut ist seit dem 16. Juli 2026 aus der Anlage gestrichen
Mit der Änderungsverordnung vom 16. Juni 2026 wurden die betreffenden Nummern der Anlage aufgehoben. Die Verordnung trat am 16. Juli 2026 in Kraft. Die amtliche Begründung nennt ausdrücklich die Streichung der Gemeinde Reut; sie war die einzige aufgeführte Gemeinde des Landkreises Rottal-Inn.
Für Reut ist eine ältere Liste, die die Gemeinde noch als erfasst zeigt, seit dieser Änderung keine ausreichende Grundlage für eine neue Standortprüfung. Das betrifft auch unsere Gemeindeliste mit BBSR-Datenstand Januar 2026. Nutzen Sie sie als Einstieg und berücksichtigen Sie den späteren amtlichen Änderungsstand.
Für andere Gemeinden prüfen Sie deren Aufnahme in der aktuellen Anlage. Die Streichung einer Gemeinde ist keine allgemeine Aufhebung der Mietpreisbremse in Bayern.
Vertragsabschluss vor oder nach der Verordnungsänderung
Ein Verordnungswechsel ist kein Anlass, bestehende Mieten pauschal neu zu beurteilen. Trennen Sie drei Fragen: Wann wurde der Vertrag geschlossen? Wann begann das Mietverhältnis? Welche Verordnung galt für die ursprüngliche Vereinbarung?
Die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse knüpft an den Abschluss des Mietvertrags in einem entsprechend bestimmten Gebiet an. Die gesetzliche Grundgrenze bezieht sich auf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses. Diese Zeitpunkte können auseinanderliegen. Ein vom Bundesjustizministerium veröffentlichtes Gutachten zur gerichtlichen Praxis behandelt diese Unterscheidung.
Wenn ein Vertrag vor einer Änderung unterzeichnet wurde, der Einzug aber danach erfolgt, sollten Sie nicht allein mit dem Einzugsdatum entscheiden. Gerade eine Vertragskonstellation rund um den 16. Juli 2026 verdient eine Prüfung anhand der konkreten Daten.
Ebenso wenig beseitigt die spätere Streichung einer Gemeinde automatisch einen möglichen Fehler in einer früheren Anfangsmiete. Sie eröffnet auch keine eigenständige Erhöhungsmöglichkeit im laufenden Vertrag. Die dort zulässigen Anpassungen hängen von ihrer eigenen gesetzlichen oder vertraglichen Grundlage ab.
Für eine saubere Akte genügt zunächst eine kleine Zeitleiste: Vertragserklärung, Vertragsabschluss, Mietbeginn, relevante Verordnungsänderung. Wenn diese Daten auf verschiedenen Seiten der Änderung liegen, lassen Sie die Rechtsfolge individuell klären.
Gemeinde im Landkreis: So lesen Sie die bayerische Anlage
Die Anlage enthält Überschriften für Regierungsbezirke und Landkreise sowie darunter einzelne Gemeinden. Eine Landkreisüberschrift bedeutet nicht, dass sämtliche Gemeinden des Landkreises erfasst sind. Entscheidend ist der eigene Gemeindeeintrag.
Beispielsweise stehen Garching b. München, Unterföhring und Unterhaching jeweils als eigene Gemeinden unter dem Landkreis München. Die kreisfreie Stadt München steht an anderer Stelle. Für eine Adresse im Umland dürfen Sie den Eintrag der Stadt München daher nicht als Ersatz für die Gemeindeprüfung verwenden.
Auch beim Mietspiegel folgt auf die Gemeindeprüfung eine eigene Zuordnung. Ein Mietspiegel der benachbarten Großstadt ist nicht allein wegen der Nähe automatisch die passende Grundlage. Prüfen Sie Geltungsbereich und örtliche Veröffentlichungen für die konkrete Wohnung.
Wie Sie anschließend den Vergleichsmietwert ermitteln, erläutert der Beitrag Mietspiegel: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Die konkrete Anfangsmietrechnung steht im Leitartikel zur Mietpreisbremse. Für den bayerischen Standort ist zuerst wichtig, mit der richtigen Gemeinde und Verordnungsfassung zu beginnen.
Neubau, Vormiete und Modernisierung: die passende Ausnahme prüfen
Eine höhere Vormiete kann nach § 556e BGB berücksichtigt werden. Für Modernisierungen gelten eigene Voraussetzungen und Berechnungsregeln. Es reicht nicht, den bisherigen Mietpreis oder die Summe der Renovierungsrechnungen ungeprüft zu übernehmen.
Bei Neubauten ist der gesetzliche Stichtag nach § 556f BGB entscheidend. Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ein anderer Fall. Unser Beitrag Mietpreisbremse bei Neubau erklärt die Abgrenzung und die benötigten Nachweise.
Wenn die zulässige Miete auf einer dieser Regelungen beruht, beachten Sie die unaufgeforderte vorvertragliche Auskunft nach § 556g BGB. Der allgemeine Leitartikel zur Mietpreisbremse führt durch die Auskunftspflichten und die Berechnung der Anfangsmiete.
Trennen Sie die Prüfung der Ausnahme von der Gemeindeprüfung. Eine Neubauwohnung kann in einer erfassten Gemeinde liegen und trotzdem die Ausnahme erfüllen.
In Immodio
Sie können die geprüfte Mietregulierung je Objekt in den Grunddaten hinterlegen. Der digitale Mietvertragsprozess unterstützt Sie dabei, die vorbereiteten Objekt- und Mietangaben im Vertragsentwurf weiterzuführen.
Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist in Bayern
§ 1 der bayerischen Verordnung verbindet die Gebietsliste mit mehreren Instrumenten. Für den Vermietungsalltag hilft folgende Trennung:
Instrument | Welche Situation betrifft es? |
|---|---|
Mietpreisbremse | Zulässige Anfangsmiete beim neuen Mietverhältnis |
Abgesenkte Kappungsgrenze | Bestimmte Erhöhungen im bestehenden Vertrag |
Verlängerte Kündigungssperrfrist | Bestimmte Kündigungen nach Umwandlung und Verkauf |
Eine gemeinsam verwendete Gebietsliste macht die Regeln nicht austauschbar. Wenn Sie einen bestehenden Vertrag anpassen möchten, beginnen Sie nicht erneut beim Neuvermietungsbeispiel. Prüfen Sie stattdessen die Voraussetzungen der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis.
Checkliste für den bayerischen Mietvertrag
Gemeinde und aktuelle amtliche Anlage feststellen.
Vertragsabschluss und Mietbeginn dokumentieren.
Spätere Änderungen gegenüber älteren Listen kontrollieren.
Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung ermitteln.
Ausnahmen gesondert belegen und erforderliche Auskunft erteilen.
Nettokaltmiete im Vertragsentwurf mit der Berechnung abgleichen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Verträge rund um Verordnungsänderungen und unklare Ausnahmefälle sollten individuell geprüft werden.
Quellen
So unterstützt Sie Immodio
Pflegen Sie die Mietregulierung objektbezogen und erstellen Sie den neuen Vertrag mit den zuvor geprüften Angaben. Immodio hilft Ihnen, diese Schritte in einem digitalen Ablauf zu organisieren.
