Das Wichtigste in Kürze
Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen nach § 558 BGB auf grundsätzlich 20 Prozent in drei Jahren, in ausgewiesenen Gebieten auf 15 Prozent.
Die Bezugsmiete kommt vom Beginn des maßgeblichen Dreijahreszeitraums, nicht automatisch vom letzten Zahlbetrag.
Frühere Erhöhungen innerhalb des Zeitraums verbrauchen Spielraum.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist zusätzlich einzuhalten; die niedrigere Betragsgrenze entscheidet.
Eine richtige Rechnung ersetzt keine Prüfung von Mietvereinbarung, Wartezeiten, Begründung und Zustimmung.
Kappungsgrenze berechnen: Wie viel Mieterhöhung ist noch möglich?
Sie möchten die Miete in einem bestehenden Wohnraummietvertrag erhöhen. Ein aktueller Mietspiegel zeigt einen höheren Wert, doch daraus folgt noch nicht, dass Sie die gesamte Differenz verlangen können. Die Kappungsgrenze begrenzt zusätzlich, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf. Dieser Beitrag zeigt die Berechnung mit 15 oder 20 Prozent, den richtigen Ausgangsbetrag und den verbleibenden Spielraum nach früheren Erhöhungen.
Die gesetzliche Grundlage ist § 558 Abs. 3 BGB. Die folgenden Beispiele betreffen frei finanzierten Wohnraum und eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind vereinfachte Rechenfälle ohne gesondert zu behandelnde Modernisierungs- oder Betriebskostenänderungen.
Der Schwerpunkt liegt auf der Betragsprüfung. Welche Erhöhungsarten es gibt und wie ein Erhöhungsverlangen vorbereitet wird, erläutert unser Überblick Mieterhöhung in der Vermietung. Hier klären Sie zunächst, welche Obergrenze sich für Ihre konkrete Mietentwicklung ergibt.
Stand: 10. Oktober 2026.
Praxis-Tipp
Legen Sie vor jeder Erhöhung eine Zeitleiste mit Datum, Nettokaltmiete und Rechtsgrund jeder Änderung an. Bestimmen Sie die Bezugsmiete vom geplanten Wirksamkeitsdatum aus; die zuletzt gezahlte Warmmiete ist keine verlässliche Prozentbasis.
In Immodio
Prüfen Sie die Mietregulierung in den Objektgrunddaten und die hinterlegte Miethistorie. Der Hinweis zur Kappungsgrenze beruht auf diesen Daten; Vergleichsmiete, Fristen und gesonderte Modernisierungs- oder Betriebskostenfälle prüfen Sie zusätzlich.
Wann gilt die Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent?
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB gilt grundsätzlich eine Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In bestimmten Gebieten beträgt sie 15 Prozent. Dafür reicht es nicht aus, dass Wohnungen vor Ort knapp oder teuer sind: Das Gebiet muss durch eine entsprechende Landesverordnung bestimmt sein.
Prüfen Sie deshalb die konkrete Adresse beziehungsweise Gemeinde, den Geltungsbereich und den einschlägigen zeitlichen Stand der Verordnung. Eine Regelung für eine benachbarte Stadt muss nicht für Ihre Wohnung gelten. Auch eine alte Standortprüfung sollte vor der nächsten Erhöhung erneut kontrolliert werden.
Unsere Gemeindeliste zur Mietpreisbremse und abgesenkten Kappungsgrenze hilft bei der ersten Orientierung. Sie beruht auf dem BBSR-Basisstand Januar 2026 und enthält einen amtlichen Nachtrag zur Streichung von Reut in Bayern ab dem 16. Juli 2026. Prüfen Sie ergänzend die für Ihren Fall geltende amtliche Landesverordnung.
Kappungsgrenze und Mietpreisbremse haben verschiedene Aufgaben
Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen nach § 558 BGB im laufenden Mietverhältnis. Die Mietpreisbremse betrifft dagegen grundsätzlich die Miethöhe zu Beginn eines neuen Mietvertrags. Die Prozentwerte haben unterschiedliche Bezugspunkte und dürfen nicht gegeneinander ausgetauscht werden.
Für eine Neuvermietung rechnen Sie daher nicht einfach die bisherige Miete plus 15 oder 20 Prozent. Den dafür maßgeblichen Prüfablauf beschreibt der Beitrag zur Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Die Gemeindeliste unterscheidet ebenfalls, welche der beiden Regelungen am Standort gilt.
Die Bezugsmiete: Drei Jahre vom Wirksamkeitsdatum zurückrechnen
Entscheidend ist die maßgebliche Miete am Beginn des Dreijahreszeitraums. Gehen Sie vom vorgesehenen Wirksamkeitsdatum der neuen Miete aus und ermitteln Sie die damals geltende Miete. Verwenden Sie nicht automatisch die heute gezahlte Miete als neue Prozentbasis.
Der BGH, Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14 (amtlicher Volltext als XML/ZIP), stellt für die Bemessung auf die Ausgangsmiete am Beginn des Vergleichszeitraums ab. Das Urteil zeigt außerdem: Auch eine Korrektur einer zuvor falsch angenommenen Wohnfläche hebt die Kappungsgrenze bei einer Erhöhung nach § 558 BGB nicht auf.
Für eine Erhöhung zum 1. Januar 2027 betrachten Sie im vereinfachten Fall die maßgebliche Nettokaltmiete am 1. Januar 2024. Hat das Mietverhältnis erst später begonnen, benötigen Sie die vereinbarte Anfangsmiete und den Vertragsbeginn; eine Bezugsmiete aus einem Zeitraum vor diesem Mietvertrag lässt sich nicht erfinden.
Erstellen Sie eine kurze Zeitleiste: Mietbeginn, Anfangsmiete und jede spätere Änderung mit Datum, Betrag und Rechtsgrund. Ein Kontoauszug mit der zuletzt überwiesenen Warmmiete ersetzt diese Übersicht nicht. Er zeigt insbesondere nicht zuverlässig, welche Beträge auf die Nettokaltmiete und welche auf Betriebskosten entfallen.
Kappungsgrenze berechnen: Formel und einfache Beispiele
Für den einfachen Fall ohne gesonderte Modernisierungs- oder Betriebskostenänderungen rechnen Sie:
Obergrenze aus der Kappungsgrenze = maßgebliche Bezugsmiete × 1,15 beziehungsweise × 1,20.
Der noch mögliche Erhöhungsbetrag ergibt sich anschließend aus der Differenz zwischen dieser Obergrenze und der derzeit geltenden Nettokaltmiete. Für die zulässige Zielmiete müssen Sie zusätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigen.
Beispiel 1: 800 Euro Bezugsmiete, noch keine Erhöhung
Die maßgebliche Nettokaltmiete beträgt 800 Euro. Im betrachteten Zeitraum wurde sie nicht erhöht. In einer Gemeinde mit abgesenkter Grenze ergeben 800 Euro × 1,15 eine Obergrenze von 920 Euro. Ohne abgesenkte Grenze ergeben 800 Euro × 1,20 eine Obergrenze von 960 Euro.
Grenze | Berechnung | Obergrenze |
|---|---|---|
15 Prozent | 800 Euro × 1,15 | 920 Euro |
20 Prozent | 800 Euro × 1,20 | 960 Euro |
Das sind ausschließlich die Ergebnisse der Kappungsgrenzenrechnung. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung beispielsweise bei 900 Euro, begrenzt sie die Zielmiete auf 900 Euro. Die rechnerischen 920 oder 960 Euro dürfen dann nicht allein wegen der Prozentgrenze verlangt werden.
Beispiel 2: Eine frühere Erhöhung hat bereits Spielraum verbraucht
Für die geplante Erhöhung zum 1. Januar 2027 gilt eine Grenze von 15 Prozent. Die Bezugsmiete am 1. Januar 2024 betrug 800 Euro. Zum 1. Januar 2025 wurde sie wirksam auf 860 Euro erhöht. Seither blieb sie unverändert.
Die Obergrenze beträgt weiterhin 800 Euro × 1,15 = 920 Euro. Von der heutigen Nettokaltmiete von 860 Euro aus bleiben damit höchstens 60 Euro zusätzlicher Spielraum aus dieser Betragsprüfung. Liegt die Vergleichsmiete nicht darunter und sind die übrigen Voraussetzungen erfüllt, kommt eine Erhöhung bis 920 Euro in Betracht.
Die falsche Rechnung wäre 860 Euro × 1,15 = 989 Euro. Sie würde die bereits erfolgte Erhöhung innerhalb des Dreijahreszeitraums ausblenden. Die Grenze steht nicht nach jeder einzelnen Erhöhung erneut vollständig zur Verfügung.
Beispiel 3: Die Vergleichsmiete setzt die niedrigere Grenze
Die Bezugsmiete beträgt wieder 800 Euro, die aktuelle Nettokaltmiete 860 Euro. Aus der 15-Prozent-Grenze ergeben sich 920 Euro. Die für die konkrete Wohnung ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete beträgt jedoch nur 890 Euro.
Dann bleiben aus der vereinfachten Betragsprüfung höchstens 30 Euro Erhöhung, also von 860 auf 890 Euro. Der Abstand von 60 Euro zur Kappungsgrenze ist in diesem Fall nicht vollständig nutzbar.
Wie Sie die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung nachvollziehbar herleiten, lesen Sie im Beitrag Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Inserat mit einer höheren Angebotsmiete liefert dafür noch keine fertige Grundlage.
Die drei Jahre bilden ein gleitendes Zeitfenster
Die Betrachtung beginnt nicht für alle Wohnungen gemeinsam am Jahresanfang. Bei einer später geplanten Erhöhung verschiebt sich auch der Beginn des Dreijahreszeitraums. Deshalb müssen Sie die Bezugsmiete für jedes neue Wirksamkeitsdatum erneut bestimmen.
Eine ältere Erhöhung kann bei einer späteren Prüfung außerhalb des Zeitfensters liegen. Daraus folgt aber kein pauschaler Anspruch auf weitere 15 oder 20 Prozent. Sie benötigen erneut die dann geltende Ausgangsmiete, die aktuelle Vergleichsmiete und die Prüfung der übrigen Voraussetzungen.
In Immodio
Immodio unterstützt Sie mit gespeicherten Mietanpassungen und Hinweisen zur Kappungsgrenze auf Grundlage der hinterlegten Regulierung und Mietdaten.
Welche Änderungen gehören nicht in diese einfache Rechnung?
§ 558 Abs. 3 BGB nimmt Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB aus der dortigen Dreijahresbetrachtung aus. Modernisierungsbedingte Erhöhungen und Änderungen der Betriebskosten dürfen deshalb nicht undifferenziert wie eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete behandelt werden.
Hat es solche Änderungen gegeben, müssen Sie die Mietbestandteile und ihre Rechtsgrundlagen gesondert aufbereiten. Die einfache Formel mit der heutigen Gesamtmiete reicht dann nicht. Die Ausnahme bedeutet zugleich nicht, dass Modernisierungserhöhungen unbegrenzt wären: § 559 BGB enthält eigene Voraussetzungen und betragsbezogene Grenzen.
Auch die vertraglich vereinbarten Staffeln einer Staffelmiete nach § 557a BGB und Anpassungen einer Indexmiete nach § 557b BGB folgen anderen Regeln. Während der jeweiligen Geltung ist eine zusätzliche Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 ausgeschlossen. Die 15- oder 20-Prozent-Grenze des § 558 Abs. 3 wird nicht einfach auf diese Anpassungen übertragen.
Die Unterschiede erklärt unser Beitrag Staffelmiete oder Indexmiete. Öffentlich gebundener Wohnraum und besondere gesetzliche Ausnahmen, etwa § 558 Abs. 4 BGB, erfordern ebenfalls eine gesonderte Prüfung.
Eine passende Summe ersetzt nicht Fristen, Begründung und Zustimmung
Nach der Betragsprüfung folgt das Verfahren. Prüfen Sie zuerst, ob die Mietvereinbarung eine Erhöhung nach § 558 überhaupt zulässt. Daneben sind die gesetzlichen Wartezeiten zu beachten: Die Miete muss beim vorgesehenen Wirksamwerden grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten maßgeblichen Erhöhung geltend gemacht werden. Für Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 gelten bei dieser Betrachtung die gesetzlichen Ausnahmen.
Nach § 558a BGB erklären und begründen Sie das Erhöhungsverlangen in Textform. Die Begründung muss die einschlägigen gesetzlichen Anforderungen erfüllen, etwa bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel. Eine reine Prozentrechnung ersetzt diese Begründung nicht.
§ 558b BGB regelt die Zustimmung und den Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete geschuldet wird. Soweit der Mieter zustimmt, beginnt die erhöhte Miete mit dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Verlangens. Geht ein ordnungsgemäßes Verlangen beispielsweise im Oktober 2026 zu, kommt bei erfüllten weiteren Voraussetzungen der 1. Januar 2027 in Betracht.
Damit passt das Datum aus dem zweiten Rechenbeispiel: Die Bezugsmiete wird vom 1. Januar 2027 aus ermittelt, nicht vom Datum, an dem Sie das Schreiben verfassen. Eine rechnerisch zulässige Zielmiete berechtigt Sie außerdem nicht, ohne die erforderliche Zustimmung einfach einen höheren Betrag einzuziehen.
Checkliste vor dem Erhöhungsverlangen
Erhöhungsart und Mietvereinbarung prüfen.
Adresse und geltende Landesverordnung auf 15- oder 20-Prozent-Grenze prüfen.
Vorgesehenes Wirksamkeitsdatum bestimmen.
Bezugsmiete und Mietentwicklung im Dreijahreszeitraum nachvollziehen.
Modernisierungs- und Betriebskostenänderungen getrennt einordnen.
Kappungsgrenze berechnen und mit der aktuellen Nettokaltmiete vergleichen.
Zusätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung ermitteln.
Fristen, Textform, Begründung und Zustimmung prüfen und dokumentieren.
Bewahren Sie die Berechnung mit Mietverlauf, Verordnungsquelle und Vergleichsmietengrundlage auf. So kann eine andere Person erkennen, weshalb Sie genau diesen Betrag und dieses Datum angesetzt haben.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie unklare Mietbestandteile, besondere Mietvereinbarungen und strittige Erhöhungen individuell prüfen.
Quellen
So unterstützt Sie Immodio
Behalten Sie Ihre Mietentwicklung und die hinterlegten Objektangaben im Blick. Immodio zeigt beim Erfassen einer Mietanpassung Hinweise zur Kappungsgrenze anhand der gespeicherten Daten. Die Buchhaltung unterstützt Sie dabei, Mietzahlungen und die vereinbarte Miete geordnet nachzuvollziehen.
