Die gesetzlichen Änderungen im Überblick

Was genau ist der Gesetzesentwurf Mietrecht II?

Unter „Mietrecht II“ wird der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete verstanden. Federführend ist das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz; der von der Bundesregierung beschlossene Entwurf wurde dem Bundesrat als Drucksache 265/26 zugeleitet. Der Entwurf befindet sich damit im Gesetzgebungsverfahren und kann im weiteren parlamentarischen Verfahren noch geändert werden.

Inhaltlich setzt der Entwurf dort an, wo die geltende Mietpreisbremse aus Sicht der Bundesregierung in der Praxis an Grenzen stößt: bei Indexmieten, möblierten Wohnungen, Kurzzeitmietverträgen und der Schonfristzahlung bei Mietrückständen. Der Regierungsentwurf verweist darauf, dass in angespannten Märkten Rechtsunsicherheit über den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse besteht, insbesondere bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und bei möblierten Wohnungen. Außerdem soll die Mietpreisbremse bei Indexmieten bislang nur die Ausgangsmiete erfassen, nicht aber spätere indexbedingte Steigerungen.

Politisch ist der Entwurf vor allem eine Reaktion auf die Entwicklung in Ballungsräumen. In der Begründung heißt es, Angebotsmieten in den 14 größten Städten hätten sich von 2010 bis 2024 durchschnittlich verdoppelt und seien allein von 2022 bis 2024 um über 20 Prozent gestiegen. Gleichzeitig sollen transparentere und rechtssichere Regeln auch Vermietern und Verwaltungen helfen, Streitigkeiten über zulässige Miethöhen zu vermeiden.

Indexmieten: Geplante Begrenzung nach § 557b BGB

Nach geltendem Recht können die Vertragsparteien gemäß § 557 Abs. 2 BGB künftige Änderungen der Miethöhe als Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren. § 557b Abs. 1 BGB regelt, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt werden kann. Während der Laufzeit einer Indexmiete muss die Miete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben; eine Änderung ist nach § 557b Abs. 3 BGB in Textform geltend zu machen.

Besonders wichtig ist § 557b Abs. 4 BGB in der derzeitigen Fassung: Die §§ 556d bis 556g BGB, also die Vorschriften zur Mietpreisbremse, sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Das bedeutet vereinfacht: Bei Abschluss des Mietvertrags muss die Ausgangsmiete die Mietpreisbremse beachten, soweit deren Voraussetzungen vorliegen. Spätere Indexsteigerungen folgen aber grundsätzlich der Indexentwicklung.

Der Regierungsentwurf will § 557b BGB um einen neuen Absatz 4 ergänzen. Danach soll gelten: Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr drei Prozent, bleibt die Hälfte des über drei Prozent hinausgehenden Teils bei der Berechnung der Mietänderung unberücksichtigt. Diese Begrenzung soll nach dem Entwurf nur für Wohnraum in Gebieten gelten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die durch Rechtsverordnung der Landesregierungen bestimmt werden. Die Landesregierungen sollen diese Gebiete für jeweils höchstens fünf Jahre bestimmen können.

Wichtig ist: Der Entwurf sieht nach dem derzeitigen Wortlaut keine starre Deckelung auf 3,5 Prozent vor. Teilweise wird dies in Sekundärbeiträgen so dargestellt. Der Regierungsentwurf formuliert das ganz klar anders: "Indexmietsteigerungen sollen in angespannten Wohnungsmärkten oberhalb einer Grenze von 3,0 Prozent jährlich nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen". Die ersten 3,0 Prozent der Indexsteigerung dürfen also vollständig berücksichtigt werden, nur der darüber hinausgehende Teil wird halbiert.

• Beispiel 1: Bei einer Indexsteigerung von 5,0 Prozent wären in angespannten Wohnungsmärkten daher 3,0 Prozent plus die Hälfte der weiteren 2,0 Prozent ansetzbar, also insgesamt 4,0 Prozent. Bei einer Indexsteigerung von 8,0 Prozent wären es entsprechend 3,0 Prozent plus die Hälfte der weiteren 5,0 Prozent, also insgesamt 5,5 Prozent.
  
  

• Beispiel 2: Beträgt die Nettokaltmiete 1.000 Euro und steigt der maßgebliche Index innerhalb eines Jahres um fünf Prozent, wären nach bisheriger Systematik 50 Euro Erhöhung denkbar. Nach dem Entwurf würden die ersten drei Prozent vollständig berücksichtigt, die darüber hinausgehenden zwei Prozentpunkte aber nur zur Hälfte. Die berücksichtigungsfähige Steigerung läge damit bei vier Prozent, also bei 40 Euro.

Für Vermieter und Verwaltungen bedeutet das: Indexmietverträge bleiben nicht automatisch unattraktiv, aber ihre Kalkulation wird in angespannten Märkten weniger linear. Vertragsmuster, Mieterhöhungsprozesse und Softwarelogiken sollten so gestaltet sein, dass künftig nicht nur der Verbraucherpreisindex, sondern auch eine mögliche gesetzliche Kappung geprüft wird. Nach der Übergangsvorschrift soll die Kappungsgrenze auch für Änderungen der Miethöhe in bereits bestehenden Indexmietverhältnissen gelten; maßgeblich soll der Zugang der Änderungserklärung nach § 557b Abs. 3 BGB sein. Vor Inkrafttreten einer entsprechenden Rechtsverordnung zugegangene Änderungserklärungen sollen hingegen noch nach der bisherigen Rechtslage behandelt werden.

Kurzzeitmietverträge: Mehr Klarheit bei der Mietpreisbremse

Kurzzeitmietverträge sind deshalb mietrechtlich sensibel, weil § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB bestimmte Wohnraummietverhältnisse vom sozialen Mieterschutz ausnimmt. Nach geltendem Recht gelten unter anderem die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in angespannten Wohnungsmärkten, also §§ 556d bis 556g BGB, sowie zentrale Vorschriften zur Mieterhöhung und zum Kündigungsschutz nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Genau dieser Ausnahmetatbestand ist in der Praxis schwer abzugrenzen.

Gerade hier setzt Mietrecht II an. Der Regierungsentwurf hält die bisherige Formulierung „zum vorübergehenden Gebrauch“ für unscharf. In der Begründung wird beschrieben, dass Vermietende in angespannten Märkten vermehrt Kurzzeitvermietungen anbieten und dass der Ausnahmetatbestand in der Praxis teils extensiv ausgelegt werde. Ziel ist es, Umgehungen der Mietpreisbremse zu verhindern und den Markt für langfristiges Wohnen zu entlasten.

Der Entwurf sieht deshalb eine neue Fassung von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Danach soll die Ausnahme nur für Wohnraum gelten, der vom Mieter für einen besonderen vorübergehenden Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten angemietet wird. Eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate soll möglich sein, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt.

Wichtig ist die zweite Ebene: Die zeitliche Höchstgrenze ersetzt nach der Entwurfsbegründung nicht die Prüfung eines tatsächlichen Sonderbedarfs. Es soll weiterhin darauf ankommen, dass der Mieter nicht beabsichtigt, seinen dauerhaften Lebensmittelpunkt in der Wohnung zu begründen. Eine bloß kurze Vertragslaufzeit oder der Wunsch des Vermieters nach Flexibilität soll also nicht automatisch genügen.

Für die Praxis heißt das: Wer Kurzzeitvermietungen nutzt, sollte künftig sehr sauber dokumentieren, warum ein besonderer vorübergehender Bedarf des Mieters vorliegt. Beispiele können projektbezogene Aufenthalte, Übergangszeiten oder zeitlich klar begrenzte private Gründe sein. Der Regierungsentwurf nennt etwa Fälle, in denen ein Praktikum, eine Prüfung oder ein Projektabschluss kurzfristig verlängert wird. Wird die Acht-Monats-Grenze überschritten oder verlängert sich das Mietverhältnis stillschweigend über den zulässigen Zeitraum hinaus, sollen die Ausnahmen nach § 549 Abs. 2 BGB nicht mehr greifen; insbesondere sollen dann auch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB anwendbar werden.

Standardisierte „Kurzzeit“-Klauseln ohne dokumentierten Bedarf werden damit rechtlich riskanter. Für Vermieter bedeutet das: Laufzeit, Vertragszweck, Verlängerungsgrund und Kommunikation mit dem Mieter sollten nachvollziehbar abgelegt werden. Die detaillierte Begründung der Kurzzeitvermietung ist im digitalen Vermietungsprozess bereits heute entsprechend berücksichtigt, sollten nach der Verabschiedung des Gesetzesentwurfs weitere Änderungen notwendig sein, werden diese automatisch in Immodio berücksichtigt.

Möblierte Wohnungen: Mehr Transparenz beim Möblierungszuschlag

Möblierte Wohnungen sind schon nach geltendem Recht nicht automatisch aus der Mietpreisbremse herausgenommen. Die Begründung des Regierungsentwurfs stellt klar, dass die Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn grundsätzlich auch auf möblierten Wohnraum anwendbar sind. Das Problem liegt vielmehr in der Berechnung und Transparenz: Einrichtungsgegenstände werden in Mietspiegeln häufig nicht gesondert erfasst, und der auf die Möblierung entfallende Anteil muss bislang nicht gesondert im Vertrag ausgewiesen werden.

Der Gesetzentwurf will deshalb einen neuen § 556d Abs. 1a BGB einfügen. Danach soll bei Wohnraum, der mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, die ortsübliche Vergleichsmiete um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht werden. Angemessen soll der Zuschlag sein, wenn er monatlich höchstens ein Prozent des durch Schätzung ermittelbaren Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt. Bei voll ausgestattetem Wohnraum soll bei einem Möblierungszuschlag von bis zu zehn Prozent der für die Nutzung des unmöblierten Wohnraums geschuldeten Miete vermutet werden, dass dieser angemessen ist. Diese Zehn-Prozent-Regel ist also keine starre absolute Obergrenze für jeden denkbaren Fall, sondern eine gesetzliche Vermutung für voll ausgestatteten Wohnraum.

Zusätzlich sieht der Entwurf einen neuen § 556g Abs. 1b BGB vor. Danach soll der Vermieter verpflichtet sein, die Höhe des Möblierungszuschlags speziell auszuweisen.

Außerdem soll gesetzlich geregelt werden, dass Möblierungszuschläge angemessen sein müssen. Vorgesehen ist, dass sie sich am Zeitwert der Möbel orientieren müssen.

Für voll möblierte Wohnungen sollen Vermieterinnen und Vermieter eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können, ohne den Wert der Möblierung berechnen zu müssen. Im Einzelfall soll ein höherer Zuschlag möglich sein, wenn der Wert der Möblierung höher liegt.

Eine weitere wichtige Einschränkung: Der geplante Möblierungszuschlag soll nicht greifen, soweit ein auf das Mietverhältnis anwendbarer Mietspiegel die Vermietung der Einrichtungsgegenstände bereits berücksichtigt. Damit soll verhindert werden, dass bestimmte Ausstattungsmerkmale doppelt in die zulässige Miethöhe einfließen.

Schonfristzahlung: Geplante Ausweitung bei Mietrückständen

Nach geltendem Recht regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die sogenannte Schonfristzahlung bei außerordentlicher fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn in den letzten zwei Jahren bereits eine Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden ist.

In der Praxis erklären Vermieter bei Mietrückständen häufig sowohl eine außerordentliche fristlose Kündigung als auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. § 573 BGB erlaubt eine ordentliche Kündigung unter anderem dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Der Regierungsentwurf beschreibt das Problem: Die Schonfristzahlung beseitigt nach bisheriger Rechtslage die fristlose Kündigung, nicht aber automatisch die ordentliche Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat eine entsprechende Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung bisher abgelehnt.

Der Entwurf will diesen Unterschied entschärfen. In § 573 BGB soll ein neuer Absatz 4 eingefügt werden. Bei Verzug mit der Miete oder mit einer Sicherheit nach § 551 BGB soll die ordentliche Kündigung ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird. Außerdem sollen nach einer Kündigung wegen Mietrückstands die Regelungen des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB und des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entsprechend gelten. Auch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB soll entsprechend anwendbar sein. Bei Verzug mit der Leistung einer Sicherheit nach § 551 BGB soll § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ebenfalls entsprechend gelten. Eine ordentliche Kündigung aufgrund einer solchen Pflichtverletzung soll im Rahmen eines Mietverhältnisses allerdings insgesamt nur einmal auf diese Weise unwirksam werden können.

Für Vermieter und Verwaltungen bedeutet das keine Bagatellisierung von Mietrückständen. Es bedeutet aber, dass Kündigungsprozesse künftig stärker auf Fristen, vollständige Befriedigung, öffentliche Kostenübernahmen und die einmalige Nutzung der Schonfristwirkung geprüft werden müssen. Die Übergangsregelung sieht vor, dass die Möglichkeit zur Schonfristzahlung nach ordentlicher Kündigung nur greifen soll, wenn die kündigungsrelevante Pflichtverletzung nach Inkrafttreten der Neuregelung erfolgt. Leistungsrückstände aus der Zeit vor Inkrafttreten sollen insoweit unberücksichtigt bleiben.

Was Vermieter und Immobilienverwaltungen jetzt prüfen sollten

Auch wenn Mietrecht II noch nicht gilt, lohnt sich eine strukturierte Vorbereitung. Besonders betroffen sind Prozesse, bei denen Mietvertragsdaten, Fristen, Miethöhen und Nachweise ineinandergreifen.

Vermieter und Verwaltungen sollten insbesondere prüfen:

Indexmietverträge: Enthalten Vertragsmuster klare Regelungen zu § 557b BGB? Können künftige Indexanpassungen technisch so berechnet werden, dass eine Begrenzung oberhalb von drei Prozent berücksichtigt wird? Lässt sich abbilden, ob die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das eine entsprechende Landesverordnung gilt?

Möblierte Wohnungen: Gibt es Inventarlisten, Anschaffungsbelege, Fotos und eine nachvollziehbare Zeitwertberechnung? Wird der Möblierungszuschlag im Vertrag gesondert ausgewiesen? Ist geprüft, ob der einschlägige Mietspiegel bestimmte Einrichtungsgegenstände bereits berücksichtigt?

Kurzzeitvermietung: Wird der besondere vorübergehende Bedarf des Mieters dokumentiert? Sind Laufzeit, Verlängerung und Vertragszweck sauber festgehalten? Gibt es Prozesse, die verhindern, dass eine Verlängerung über acht Monate oder eine stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB unbeachtet bleibt?

Mietrückstände: Sind Mahn-, Kündigungs- und Räumungsprozesse so gestaltet, dass Schonfristen, Zahlungseingänge und mögliche öffentliche Kostenübernahmen lückenlos dokumentiert werden? Wird erfasst, ob eine Schonfristwirkung im jeweiligen Mietverhältnis bereits einmal genutzt wurde?

Kommunikation: Erhalten Mieter rechtzeitig verständliche Informationen, insbesondere bei Indexanpassungen und möblierten Mietverhältnissen? Ist nachvollziehbar dokumentiert, wann eine Erklärung oder Auskunft zugegangen ist?

Modernisierung: Der Entwurf sieht außerdem vor, die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach § 559c BGB von 10.000 Euro auf 20.000 Euro anzuheben. Für Verwaltungen kann deshalb auch ein Blick auf Modernisierungsankündigungen, Umlageprozesse und die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungskosten sinnvoll sein. Maßgeblich für die Anwendung der erhöhten Wertgrenze soll nach der Übergangsbegründung der Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung sein.

Der wichtigste praktische Punkt ist nicht nur die Vertragsklausel, sondern der Nachweis. Mietrecht II verschiebt die Verwaltungspraxis weiter in Richtung Transparenz: Wer eine Miethöhe verlangt, muss sie erklären können. Wer einen Zuschlag erhebt, muss ihn beziffern und belegen können. Wer kündigt, muss Fristen und Zahlungsvorgänge exakt dokumentieren.

Welche Rolle digitale Verwaltung dabei spielt

Für Vermieter wird Mietrecht II vor allem eine Daten- und Prozessfrage. Indexmieten, Möblierungszuschläge, Kurzzeitverträge und Schonfristzahlungen lassen sich nur dann rechtssicher steuern, wenn Vertragsdaten, Fristen, Dokumente und Kommunikation sauber zusammenlaufen.

Genau hier kann digitale Mietverwaltung einen praktischen Mehrwert schaffen. Wenn Vermieter über Immodio einen neuen Mietvertrag erstellen, können die relevanten gesetzlichen Anforderungen strukturiert im Vertragsprozess berücksichtigt werden. Das betrifft etwa die Einordnung der Vertragsart, die Erfassung von Fristen, die Dokumentation von Möblierung, die gesonderte Ausweisung von Zuschlägen und die transparente Ablage mietrelevanter Informationen. So wird nicht erst nach Vertragsschluss geprüft, ob wichtige Angaben fehlen, sondern bereits bei der Vertragserstellung auf vollständige und nachvollziehbare Daten geachtet.

Gerade bei möblierten Wohnungen wird das relevant. Der geplante Möblierungszuschlag ist kein bloßer Textbaustein im Mietvertrag. Er hängt an Inventar, Zeitwert, Ausweisung und rechtzeitiger Information. Eine digitale Vertragserstellung über Immodio kann Vermieter dabei unterstützen, diese Informationen von Anfang an strukturiert zu erfassen und im Mietvertrag transparent abzubilden. Ähnlich verhält es sich bei Indexmieten: Eine korrekte Anpassung setzt voraus, dass Ausgangsmiete, Indexzeitraum, Zugang der Erklärung und eine mögliche gesetzliche Begrenzung zusammen geprüft werden.

Auch bei Mietrückständen steigt der organisatorische Anspruch. Künftig kann für den Ausgang eines Kündigungs- oder Räumungsprozesses entscheidend sein, ob Zahlungen vollständig eingegangen sind, wann sie eingegangen sind, ob eine öffentliche Stelle eine Verpflichtungserklärung abgegeben hat und ob die entsprechende Heilungsmöglichkeit bereits einmal genutzt wurde. Solche Informationen sollten nicht verstreut in E-Mails, Kontoauszügen und Papierakten liegen, sondern strukturiert verfügbar sein. Immodio kann hier helfen, Vertragsdaten, Dokumente, Fristen und Kommunikation zentral zu organisieren und dadurch die Grundlage für eine rechtssichere und effiziente Verwaltung zu schaffen.

Gilt das Mietrecht II schon?

Nein. Der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 bedeutet nicht, dass die neuen Regeln bereits gelten. Der Entwurf wurde zwar von der Bundesregierung beschlossen und dem Bundesrat zugeleitet, muss aber das weitere parlamentarische Gesetzgebungsverfahren durchlaufen. Änderungen sind möglich.

Der Entwurf enthält zudem differenzierte Inkrafttretensregelungen. Nach Art. 3 des Entwurfs sollen die Änderungen zu § 549 BGB, § 556d BGB und § 556g BGB am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft treten; die übrigen Regelungen sollen am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Das ist nur die Planung im Entwurf und setzt voraus, dass das Gesetz entsprechend beschlossen und verkündet wird.

Für die Praxis folgt daraus: Bestehende Prozesse sollten nicht vorschnell umgestellt werden, als sei das Gesetz bereits in Kraft. Gleichzeitig wäre es riskant, die Reform zu ignorieren. Wer viele Indexmieten, möblierte Wohnungen oder Kurzzeitmietverträge verwaltet, sollte bereits jetzt Vertragsmuster, Datenstrukturen und Dokumentationsstandards überprüfen. Wenn Sie bereits Immodio für die Neuvermietung verwenden, werden in Immodio die gesetzlichen Änderungen automatisch für Sie im neuen digital Mietvertrag berücksichtigt, sobald diese gültig werden.

Quellen und rechtlicher Hinweis

Verwendete Quellen:

• Bundesregierung, Beitrag „Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter“ vom 29. April 2026.

• Bundesrat-Drucksache 265/26, Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete.

• Bürgerliches Gesetzbuch, insbesondere §§ 549, 556d, 557, 557b, 569 und 573 BGB in aktueller Fassung.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Die dargestellten Änderungen beziehen sich auf den Regierungsentwurf; maßgeblich ist die endgültige Gesetzesfassung nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens.