Das BGH-Urteil zur Klimaanlage im Überblick

Die Entscheidung trägt das Aktenzeichen V ZR 162/25 und wurde in der Pressemitteilung Nr. 130/2026 des Bundesgerichtshofs veröffentlicht.

Worum ging es in dem Verfahren?

Die Kläger waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Sie wollten auf dem Balkon ihrer Eigentumswohnung ein Klima-Splitgerät installieren.

Dafür sollte das Außengerät auf dem Balkon aufgestellt und durch einen Wanddurchbruch mit der Inneneinheit verbunden werden. Da die Außenwand zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, beantragten die Eigentümer in der Eigentümerversammlung eine entsprechende Gestattung.

Der Antrag erhielt in der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 jedoch keine Mehrheit. Die übrigen Eigentümer befürchteten unter anderem mögliche Beeinträchtigungen durch Geräusche, Kondenswasser und Abluftwärme.

Die Eigentümer erhoben daraufhin eine sogenannte Beschlussersetzungsklage. Das Amtsgericht Pankow wies die Klage bezüglich der Klimaanlage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II gab den Eigentümern dagegen Recht und ersetzte den abgelehnten Beschluss durch eine gerichtliche Gestattung. Dabei machte das Gericht bestimmte Vorgaben zur Ausführung und zum Betrieb des Geräts.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer legte Revision ein. Der Bundesgerichtshof bestätigte jedoch im Ergebnis die Entscheidung des Landgerichts.

Warum braucht eine Split-Klimaanlage die Zustimmung der WEG?

Bei einer klassischen Split-Klimaanlage wird nicht lediglich ein mobiles Gerät innerhalb der Wohnung aufgestellt. Vielmehr müssen Innen- und Außengerät durch Leitungen miteinander verbunden werden.

Dafür sind häufig erforderlich:

• ein Durchbruch durch die Außenwand,

• die Verlegung von Kältemittel- und Stromleitungen,

• eine Befestigung oder Aufstellung des Außengeräts,

• eine Vorrichtung zur Ableitung von Kondenswasser und

• gegebenenfalls eine Verkleidung oder Schallschutzvorrichtung.

Fassade und Außenwand stehen bei einer Eigentumswohnanlage grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Der Einbau stellt deshalb regelmäßig eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG dar.

Bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums dürfen nicht einfach eigenmächtig durchgeführt werden. Sie müssen grundsätzlich durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden. § 20 WEG regelt sowohl die Beschlussfassung als auch die Voraussetzungen, unter denen ein einzelner Wohnungseigentümer die Gestattung einer Maßnahme verlangen kann.

Ist eine Klimaanlage eine privilegierte bauliche Veränderung?

Nein. Klima-Splitgeräte gehören nicht zu den ausdrücklich privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG.

Das Gesetz privilegiert unter anderem angemessene Maßnahmen, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,

• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,

• dem Einbruchschutz,

• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität oder

• der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte

dienen.

Eine Klimaanlage wird in dieser Aufzählung nicht genannt. Eigentümer können ihren Anspruch deshalb nicht unmittelbar auf § 20 Abs. 2 WEG stützen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass die Eigentümergemeinschaft den Einbau ohne sachliche Prüfung ablehnen darf. Ein Anspruch kann sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergeben. Entscheidend ist dann, ob andere Eigentümer durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Was genau hat der Bundesgerichtshof entschieden?

1. Einbau und späterer Betrieb sind getrennt zu beurteilen

Ein zentraler Punkt der Entscheidung ist die Unterscheidung zwischen der baulichen Veränderung selbst und der späteren Nutzung des eingebauten Geräts.

Bei der Prüfung des Gestattungsanspruchs kommt es zunächst darauf an, welche unmittelbaren Auswirkungen der Einbau auf das gemeinschaftliche Eigentum und die übrigen Eigentümer hat.

Mögliche Folgen des späteren Betriebs sind davon zu unterscheiden. Dazu gehören insbesondere:

• Geräusche des Außengeräts,

• warme Abluft,

• entstehendes Kondenswasser und

• die konkrete tägliche Nutzungsdauer.

Solche Auswirkungen hängen nicht allein von der Installation ab. Sie werden auch durch das verwendete Gerät, die Betriebsart, die Einstellungen und das Verhalten des jeweiligen Nutzers beeinflusst.

Nach der Entscheidung des BGH dürfen lediglich befürchtete Auswirkungen des späteren Betriebs deshalb nicht ohne Weiteres dazu führen, dass bereits der Einbau vollständig blockiert wird.

2. Bloße Sorgen vor Lärm reichen nicht aus

Die Eigentümergemeinschaft hatte unter anderem mit möglichen Geräuschbelästigungen argumentiert.

Der Bundesgerichtshof stellte demgegenüber fest, dass das für den deutschen Markt zugelassene Gerät grundsätzlich in der Lage war, die Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm einzuhalten. Zudem befand sich das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom geplanten Standort des Außengeräts entfernt.

Damit stand vor dem Einbau nicht fest, dass es tatsächlich zu unzumutbaren Immissionen kommen würde. Eine lediglich abstrakte Möglichkeit zukünftiger Störungen reichte nach der Entscheidung nicht aus, um die Gestattung zu verweigern.

3. Tatsächliche Störungen können später untersagt werden

Die Gestattung des Einbaus ist kein Freibrief für einen uneingeschränkten Betrieb.

Sollte die Klimaanlage später tatsächlich zu unzumutbaren Geräuschen oder sonstigen Beeinträchtigungen führen, bleiben Abwehransprüche der betroffenen Eigentümer bestehen. Die Genehmigung der Installation schließt solche Ansprüche nicht aus.

Je nach Einzelfall kommen beispielsweise in Betracht:

• technische Nachbesserungen,

• zusätzliche Schallschutzmaßnahmen,

• eine Veränderung der Geräteeinstellungen,

• Einschränkungen bestimmter Betriebszeiten oder

• Nutzungsregelungen durch die Gemeinschaft.

Auch die Hausordnung kann nach Angaben des Bundesgerichtshofs Regelungen zum Betrieb enthalten, wenn dies aufgrund tatsächlicher Störungen erforderlich wird.

4. Direkte optische oder bauliche Beeinträchtigungen bleiben relevant

Das Urteil bedeutet nicht, dass jede Klimaanlage unabhängig von ihrer Ausführung gestattet werden muss.

Relevant bleiben insbesondere unmittelbare Auswirkungen der baulichen Veränderung. Dazu können je nach Einzelfall gehören:

• eine erhebliche optische Veränderung der Fassade,

• konkrete Gefahren für die Gebäudesubstanz,

• eine unsachgemäße oder statisch problematische Befestigung,

• Eingriffe in Abdichtung oder Wärmedämmung,

• konkrete Beeinträchtigungen anderer Gebäudeteile und

• besondere Anforderungen des Denkmalschutzes.

Im entschiedenen Fall machte die Gemeinschaft nach der Pressemitteilung keine entscheidenden optischen Beeinträchtigungen durch das vorgesehene Gerät geltend. Die Entscheidung darf deshalb nicht als pauschale Aussage verstanden werden, dass Gestaltung, Montageort und technische Ausführung bedeutungslos wären.

Darf ein Eigentümer die Klimaanlage jetzt einfach einbauen?

Nein.

Auch nach dem BGH-Urteil sollten Eigentümer keinesfalls zunächst eine Split-Klimaanlage installieren und erst anschließend um Zustimmung bitten.

Ein eigenmächtiger Einbau kann zu erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken führen. Unter anderem können die Gemeinschaft oder andere Eigentümer den Rückbau verlangen. Außerdem können Schäden am Gemeinschaftseigentum, zusätzliche Gerichtskosten und Streitigkeiten über die fachgerechte Wiederherstellung entstehen.

Der richtige Ablauf ist grundsätzlich:

1. Technische Planung erstellen lassen.

2. Vorgesehenes Gerät und Montageort bestimmen.

3. Aussagekräftige Unterlagen zusammenstellen.

4. Gestattungsantrag bei der Verwaltung einreichen.

5. Beschluss der Eigentümerversammlung abwarten.

6. Erst nach der Gestattung mit dem Einbau beginnen.

Wird ein ordnungsgemäßer Antrag abgelehnt, obwohl die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG erfüllt sind, kann eine gerichtliche Beschlussersetzung in Betracht kommen. Ob eine Klage sinnvoll und erfolgversprechend ist, sollte im Einzelfall rechtlich geprüft werden.

Welche Unterlagen sollte der Antrag enthalten?

Auch wenn der Bundesgerichtshof bloße Befürchtungen vor späteren Geräuschen nicht als ausreichenden Ablehnungsgrund ansieht, sollte ein Antrag möglichst konkret und professionell vorbereitet werden.

Sinnvoll sind insbesondere:

• Hersteller und genaue Modellbezeichnung,

• technische Daten des Innen- und Außengeräts,

• Angaben zur maximalen Schallleistung,

• Lageplan oder Fotos des vorgesehenen Montageorts,

• Abstand zu Fenstern und Balkonen anderer Wohnungen,

• Beschreibung des notwendigen Wanddurchbruchs,

• geplante Leitungsführung,

• Art der Befestigung,

• Maßnahmen zur Körperschallentkopplung,

• Konzept zur Ableitung von Kondenswasser,

• geplante Verkleidung,

• Bestätigung der Montage durch einen Fachbetrieb,

• Regelung der Kostenübernahme und

• Erklärung zur Haftung für mögliche Schäden.

Je genauer die geplante Ausführung beschrieben wird, desto leichter kann die Eigentümergemeinschaft die unmittelbaren Auswirkungen der Maßnahme sachlich beurteilen.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter?

Für Vermieter ist besonders wichtig, zwischen Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht zu unterscheiden.

Das BGH-Verfahren betraf einen Wohnungseigentümer, der gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangte. Das Urteil gibt einem Mieter keinen unmittelbaren Anspruch darauf, selbst eine Split-Klimaanlage einzubauen.

Mieter sollten den Vermieter vorher um Erlaubnis bitten

Eine fest installierte Split-Klimaanlage greift regelmäßig in die Bausubstanz ein. Mieter sollten einen solchen Einbau deshalb nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters veranlassen.

Der Vermieter muss seinerseits prüfen:

• Ist die technische Umsetzung vertretbar?

• Ist die Maßnahme mit dem Mietvertrag vereinbar?

• Wer trägt Anschaffungs-, Einbau- und Folgekosten?

• Wer haftet für Schäden?

• Muss die Anlage beim Auszug entfernt werden?

• Welche Wartungspflichten bestehen?

• Ist zusätzlich ein WEG-Beschluss erforderlich?

Bei einer Eigentumswohnung sind häufig zwei Zustimmungen erforderlich

Befindet sich die vermietete Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, entsteht ein zweistufiger Prozess:

1. Der Mieter benötigt die Zustimmung seines Vermieters.

2. Der vermietende Wohnungseigentümer benötigt gegebenenfalls zusätzlich die Gestattung der Eigentümergemeinschaft.

Der Vermieter kann dem Mieter daher nicht ohne Weiteres einen Einbau versprechen, solange die erforderliche Zustimmung der Gemeinschaft noch fehlt.

Die Entscheidung des BGH verbessert zwar möglicherweise die Position des vermietenden Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft. Sie begründet aber nicht automatisch eine Verpflichtung des Vermieters, einem Mieter den Einbau zu erlauben. Das Urteil betrifft ausschließlich das Verhältnis innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Zustimmung und Bedingungen schriftlich dokumentieren

Erlaubt ein Vermieter den Einbau, sollte die Vereinbarung mindestens folgende Punkte regeln:

• genaue Bezeichnung des zugelassenen Geräts,

• konkreter Montageort,

• Ausführung ausschließlich durch einen Fachbetrieb,

• vorherige Gestattung der WEG,

• Einhaltung aller technischen und öffentlich-rechtlichen Vorgaben,

• vollständige Kostenübernahme durch den Mieter,

• Haftung für Schäden,

• Wartung und Verkehrssicherung,

• zulässige Betriebszeiten,

• Vermeidung von Lärm und Kondenswasserschäden,

• Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses und

• Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Ein allgemeines mündliches Einverständnis kann später erhebliche Beweis- und Auslegungsprobleme verursachen.

Gilt das Urteil auch für mobile Klimageräte?

Mobile Klimageräte sind von fest installierten Split-Klimaanlagen zu unterscheiden.

Ein klassisches Monoblockgerät wird innerhalb der Wohnung aufgestellt und führt die warme Luft über einen Schlauch durch ein Fenster nach außen. Wird dafür weder gebohrt noch dauerhaft in Fenster, Fassade oder andere Gebäudeteile eingegriffen, liegt häufig keine vergleichbare bauliche Veränderung vor.

Dennoch müssen auch mobile Geräte so betrieben werden, dass

• keine Schäden entstehen,

• andere Bewohner nicht unzumutbar gestört werden,

• das Fenster nicht dauerhaft verändert wird,

• keine Gefahren durch herabfallende Bauteile entstehen und

• kein Kondenswasser auf Fassade, Balkone oder Gemeinschaftsflächen gelangt.

Bei mobilen Splitgeräten mit einem außen aufgestellten Geräteteil hängt die Beurteilung von der konkreten Aufstellung ab. Eine Befestigung an Balkonbrüstung, Fassade oder Fenster kann erneut Gemeinschaftseigentum betreffen. „Mobil“ bedeutet deshalb nicht automatisch „zustimmungsfrei“.

Was sollten WEG- und Immobilienverwaltungen jetzt beachten?

Für Verwalter bedeutet das Urteil, dass Anträge auf Klima-Splitgeräte nicht allein mit allgemeinen Hinweisen auf mögliche Geräusche, Kondenswasser oder Abluftwärme abgelehnt werden sollten.

Stattdessen empfiehlt sich ein strukturierter Prozess.

1. Vollständige Unterlagen anfordern

Der Antragsteller sollte Gerät, Montageort und technische Ausführung konkret beschreiben. Vage Anträge führen häufig zu Rückfragen und vermeidbaren Streitigkeiten.

2. Antrag rechtzeitig auf die Tagesordnung setzen

Die Eigentümer müssen erkennen können, über welche konkrete Maßnahme sie abstimmen sollen. Relevante Unterlagen sollten möglichst bereits mit der Einladung oder rechtzeitig vor der Versammlung bereitgestellt werden.

3. Einbau und Betrieb getrennt bewerten

Bei der Entscheidung über die bauliche Veränderung sind zunächst deren unmittelbare Auswirkungen zu prüfen.

Mögliche spätere Störungen können durch Bedingungen, technische Vorgaben oder gesonderte Nutzungsregelungen berücksichtigt werden. Eine lediglich spekulative Lärmprognose reicht nach dem BGH-Urteil regelmäßig nicht für eine vollständige Ablehnung.

4. Gestattungsbeschluss präzise formulieren

Der Beschluss kann beispielsweise Vorgaben enthalten zu:

• Gerätetyp und Montageort,

• fachgerechter Installation,

• Schallschutz,

• Kondenswasserableitung,

• Verkleidung,

• Kosten und Haftung,

• Wartung,

• Rückbau und

• Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums.

5. Spätere Beschwerden gesondert behandeln

Kommt es nach dem Einbau tatsächlich zu erheblichen Geräuschen oder anderen Immissionen, sollte die Gemeinschaft die konkrete Störung dokumentieren und prüfen lassen.

Die Frage, ob die Installation gestattet werden musste, ist von der Frage zu trennen, ob das Gerät später ordnungsgemäß betrieben wird.

Warum eine saubere Dokumentation für Vermieter wichtig ist

Bauliche Veränderungen an einer vermieteten Eigentumswohnung betreffen häufig mehrere Rechtsverhältnisse gleichzeitig:

• das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter,

• das Verhältnis zwischen Eigentümer und WEG,

• den Vertrag mit dem ausführenden Fachbetrieb und

• mögliche Gewährleistungs- und Haftungsfragen.

Deshalb sollten Zustimmung, WEG-Beschluss, technische Unterlagen, Fotos, Rechnungen und ergänzende Vereinbarungen nicht nur in einzelnen E-Mails oder Papierordnern abgelegt werden.

Mit Immodio können Vermieter ihre Vertrags- und Objektdaten sowie die begleitende Dokumentation zentral organisieren. Auch individuelle Mietverträge und ergänzende Dokumente lassen sich in einen strukturierten digitalen Vermietungsprozess integrieren.

Fazit: Das BGH-Urteil stärkt Eigentümer, erlaubt aber keinen eigenmächtigen Einbau

Der Bundesgerichtshof stärkt mit seinem Urteil vom 17. Juli 2026 die Position von Wohnungseigentümern, die eine Split-Klimaanlage einbauen möchten.

Eine Eigentümergemeinschaft kann den Einbau nicht allein deshalb ablehnen, weil das Gerät später möglicherweise Geräusche, Kondenswasser oder warme Abluft verursachen könnte. Entscheidend ist zunächst, ob die bauliche Veränderung selbst andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt.

Für die Praxis bedeutet das:

• Ein WEG-Beschluss bleibt erforderlich.

• Die Maßnahme sollte detailliert geplant und beantragt werden.

• Spekulative Lärmbefürchtungen reichen regelmäßig nicht zur Ablehnung.

• Gegen tatsächliche spätere Störungen können Nachbarn weiterhin vorgehen.

• Mieter erhalten durch das Urteil kein unmittelbares Einbaurecht.

• Vermieter einer Eigentumswohnung müssen Mietrecht und WEG-Recht zusammen betrachten.

• Kosten, Haftung, Betrieb und Rückbau sollten schriftlich geregelt werden.

Je konkreter und professioneller ein Antrag vorbereitet wird, desto geringer ist das Risiko, dass der Einbau an vermeidbaren Unsicherheiten oder unklaren Beschlussformulierungen scheitert.

Quellen und rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag stützt sich insbesondere auf:

• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 130/2026 vom 17. Juli 2026, Urteil V ZR 162/25,

• § 20 Wohnungseigentumsgesetz,

• § 21 Wohnungseigentumsgesetz,

  
  

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient nur der allgemeinen Information. Eine rechtliche Beurteilung des Einzelfalls kann dadurch nicht ersetzt werden. Maßgeblich sind die gesetzlichen Vorschriften und der veröffentlichte vollständige Urteilstext. Die rechtliche Beurteilung eines konkreten Einbaus kann insbesondere aufgrund des Gebäudes, des Montageorts, der Teilungserklärung, bestehender Beschlüsse oder öffentlich-rechtlicher Vorgaben abweichen.