Drei Wege, Wohnen auf Zeit vertraglich umzusetzen

Für Vermieter gibt es im Wesentlichen drei Gestaltungen, die sich rechtlich deutlich unterscheiden:

• Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch: Der Mieter hat einen echten, zeitlich begrenzten Sonderbedarf, etwa wegen eines Projekts oder Praktikums. Für solchen Wohnraum gelten zentrale Mieterschutzvorschriften nicht, unter anderem die Mietpreisbremse, die Regeln zur Mieterhöhung und der Kündigungsschutz (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

• Zeitmietvertrag: Eine echte Befristung ist bei Wohnraum nur mit gesetzlichem Befristungsgrund möglich, etwa geplanter Eigennutzung oder umfangreichen Baumaßnahmen nach Ablauf der Mietzeit (§ 575 BGB). Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.

• Unbefristeter Mietvertrag mit Mindestmietdauer: Fehlt ein Befristungsgrund, ist ein unbefristeter Vertrag mit Kündigungsausschluss oft die rechtssichere Alternative. Mehr dazu im Beitrag zur Mindestmietdauer.

Vorübergehender Gebrauch: Der Zweck entscheidet, nicht das Etikett

Ob tatsächlich eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vorliegt, hängt nicht von der Überschrift im Vertrag ab, sondern vom tatsächlichen Wohnbedarf des Mieters. Er darf in der Wohnung keinen dauerhaften Lebensmittelpunkt begründen wollen. Eine kurze Vertragslaufzeit oder der Wunsch des Vermieters nach Flexibilität allein reichen nicht aus.

Dokumentieren Sie deshalb den Anlass des Aufenthalts, die geplante Dauer und mögliche Verlängerungen sauber. Stellt sich später heraus, dass der Mieter dauerhaft wohnt, gilt im Zweifel das normale Wohnraummietrecht – mit Mietpreisbremse, Kündigungsschutz und Mieterhöhungsregeln.

Beachten Sie außerdem die geplante Mietrechtsreform: Der Regierungsentwurf zu Mietrecht II sieht vor, die Ausnahme künftig auf einen besonderen vorübergehenden Bedarf von höchstens sechs Monaten zu begrenzen, mit Verlängerung auf insgesamt acht Monate. Den aktuellen Stand lesen Sie in unserem Beitrag zu Mietrecht II.

Miete, Möblierungszuschlag und Nebenkosten

Wohnen auf Zeit wird meist möbliert und häufig als Inklusivmiete angeboten. Für möblierten Wohnraum dürfen Sie einen angemessenen Möblierungszuschlag verlangen. Wie Sie diesen ermitteln, lesen Sie im Beitrag zur möblierten Vermietung. Weisen Sie Nettokaltmiete, Möblierungszuschlag und Nebenkosten im Vertrag nachvollziehbar getrennt aus – das schafft Transparenz und hilft, falls die Mietpreisbremse doch greift.

Kalte Betriebskosten können Sie als Pauschale vereinbaren. Bei Heiz- und Warmwasserkosten schreibt die Heizkostenverordnung dagegen grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor; eine reine Pauschale ist hier rechtlich nicht unproblematisch. Mehr dazu im Beitrag Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung.

Auch beim Wohnen auf Zeit darf die Mietkaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und eine Barkaution müssen Sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen.

Inventarliste und Übergabeprotokoll

Bei möblierten Wohnungen geht es nicht nur um Wände und Böden, sondern auch um Möbel, Küchengeräte und Textilien. Eine Inventarliste als Vertragsbestandteil und ein Übergabeprotokoll mit Fotos bei Ein- und Auszug sind deshalb besonders wichtig. So lässt sich später klar unterscheiden, was normale Abnutzung ist und was ein Schaden.

Mit Immodio pflegen Sie die Möblierung direkt in der Einheit. Die Gegenstände werden automatisch in den Mietvertrag und in das digitale Übergabeprotokoll übernommen.

Weitere Pflichten: Anmeldung, Zweckentfremdung und Steuern

• Wohnungsgeberbestätigung: Meldet sich der Mieter in der Wohnung an, benötigt er von Ihnen eine Wohnungsgeberbestätigung.

• Zweckentfremdung: In einigen Städten ist die sehr kurzfristige Vermietung von Wohnraum genehmigungspflichtig oder eingeschränkt. Prüfen Sie die örtlichen Regeln, bevor Sie Wohnungen tage- oder wochenweise anbieten.

• Steuern: Mieteinnahmen geben Sie in der Anlage V an. Bei sehr kurzfristiger Vermietung kann steuerlich eine Beherbergung vorliegen, die anders behandelt wird. Lassen Sie das im Zweifel steuerlich prüfen.

Chancen und Risiken für Vermieter

Wohnen auf Zeit kann höhere Einnahmen ermöglichen, Leerstand zwischen zwei langfristigen Mietverhältnissen überbrücken und Ihnen mehr Flexibilität bei der eigenen Planung geben. Dem stehen ein höherer Verwaltungsaufwand durch häufigere Mieterwechsel, Kosten für Ausstattung und Ersatz sowie rechtliche Risiken gegenüber, wenn Vertrag und tatsächliche Nutzung nicht zusammenpassen.

Fazit

Wohnen auf Zeit ist für Vermieter ein attraktives Modell, wenn Zielgruppe, Vertragsform und tatsächliche Nutzung zusammenpassen. Entscheidend sind ein klar dokumentierter vorübergehender Bedarf oder ein zulässiger Befristungsgrund, eine transparente Aufschlüsselung der Miete sowie eine saubere Inventar- und Übergabedokumentation.

Wenn Sie über Immodio Wohnen auf Zeit anbieten, generiert Ihnen Immodio einen passenden Mietvertrag, in dem die notwendigen Klauseln berücksichtigt werden, und erstellt zusätzlich Wohnungsgeberbestätigung, Datenschutzbelehrung und weitere notwendige Dokumente.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.