Was „verschenken“ rechtlich bedeutet

Im juristischen Sinn ist eine Schenkung eine unentgeltliche Zuwendung, bei der beide Seiten sich darüber einig sind, dass kein Entgelt fließt.

Bei Immobilien reicht „wir sind uns einig“ aber nicht: Ohne Notar geht nichts. Ein Schenkungsversprechen ist grundsätzlich nur wirksam, wenn es notariell beurkundetwird. Und Eigentümer wird der Beschenkte erst, wenn zusätzlich zur Einigung die Eintragung im Grundbuch erfolgt.

Der typische Ablauf

1. Ziel klären: Wer soll die Immobilie bekommen – und warum (Nutzung, Vermietung, Ausgleich unter Geschwistern, Absicherung der Schenkenden)?

2. Wert realistisch einordnen (siehe Abschnitt 4): Für Steuern und Freibeträge zählt nicht dein Bauchgefühl, sondern die Bewertung.

3. Rechte und Pflichten festlegen (siehe Abschnitt 3): Wohnrecht, Nießbrauch, Rückfallklauseln, Kostenlasten, Instandhaltung.

4. Notartermin: Vertrag beurkunden lassen.

5. Grundbuchvollzug: Umschreibung auf den neuen Eigentümer.

6. Steuerliches erledigen: Schenkungen sind grundsätzlich anzeigepflichtig (mit wichtigen Ausnahmen – dazu gleich).

   
   

Die wichtigste Stellschraube: Rechte vorbehalten statt „alles abgeben“

Viele verschenken und merken erst danach: Eigentum weg = Kontrolle weg. Das muss nicht sein. Sie können die Schenkung so gestalten, dass Sie auch weiterhin gut abgesichert sind.

Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist der Unterschied?

• Wohnrecht: Sie dürfen (typischerweise) selbst im Objekt wohnen.

• Nießbrauch: Sie dürfen die Immobilie nutzen und z. B. weiter vermieten und die Mieterträge behalten.

Beide Rechte werden in der Regel im Grundbuch abgesichert, damit sie auch gegenüber Dritten wirken.

Steuerlicher Nebeneffekt

Solche vorbehaltenen Rechte können den steuerlichen Wert der übertragenen Immobilie beeinflussen, weil die Immobilie für den Beschenkten nicht „frei“ verfügbar ist. (Die konkrete Bewertung hängt vom Einzelfall ab, siehe Abschnitt 4.)

Steuern: Freibeträge, Bewertung, Anzeige

Freibeträge

Ob Schenkungssteuer anfällt, entscheidet sich vor allem über persönliche Freibeträge. Diese sind im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz geregelt:

• Ehegatten/Lebenspartner: 500.000 €

• Kinder: 400.000 €

• Enkel: 200.000 €

Wichtig: Die Freibeträge können nach dem Gesetz in bestimmten Konstellationen in der Regel nach 10 Jahren wieder nutzbar werden (zeitliche Planung spielt also eine große Rolle).

Wie wird die Immobilie für die Steuer bewertet?

Für die Schenkungsteuer zählt eine steuerliche Bewertung nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG); es gibt je nach Objekt- und Nutzungsart unterschiedliche Verfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwert).

Muss man die Schenkung melden?

Grundsätzlich gilt eine Anzeigepflicht binnen drei Monaten.
In der Praxis wird bei notariellen Vorgängen sehr häufig ohnehin eine Mitteilung ausgelöst – trotzdem sollte man das Thema im Prozess einmal aktiv „abhaken“, damit nichts liegen bleibt.

Grunderwerbsteuer

Viele gehen automatisch davon aus, dass bei einer Schenkung immer Grunderwerbsteuer anfällt. Häufig stimmt das nicht: Für Erwerbe, die zugleich schenkungsteuerliche Vorgänge sind, gibt es eine gesetzliche Ausnahme.

Aber: Sobald Auflagen/Gegenleistungen im Spiel sind (z. B. „du übernimmst den Kredit“), kann es steuerlich komplizierter werden. Genau an dieser Stelle lohnt sich eine saubere Gestaltung und Prüfung.

Die unterschätzten Risiken: Pflege, Pflichtteil, Rückforderung

Pflegefall / Verarmung: Rückforderung ist möglich

Wenn der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann, kann ein Rückforderungsanspruch entstehen. Das ist einer der Gründe, warum man die eigene Absicherung (Wohnrecht/Nießbrauch/Rentenvereinbarungen) nicht „nice to have“, sondern als Pflichtteil der Planung betrachten sollte.

Pflichtteilsergänzung: Schenkungen können nachwirken

Schenkungen können bei Pflichtteilsansprüchen relevant bleiben – mit einer gesetzlichen 10-Jahres-Systematik.
Wer in der Familie unterschiedliche Erwartungen hat (z. B. mehrere Kinder), sollte das unbedingt früh besprechen und ggf. vertraglich strukturieren.

Grober Undank: Widerruf in Extremfällen

In schweren Ausnahmefällen kann eine Schenkung wegen groben Undanks widerrufen werden. Das ist kein Alltagsinstrument aber es ist gut zu wissen, dass das Gesetz hier einen Notanker kennt.

Praxis-Checkliste: Das sollten Sie vor dem Notartermin geklärt haben

• Wer bekommt was – und warum genau diese Person?

• Wie wird ein fairer Ausgleich geregelt, falls es mehrere (potenzielle) Erben gibt?

• Wohnrecht oder Nießbrauch? Wer trägt Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer?

• Finanzierung/Kredite: Bleiben Darlehen bestehen? Übernahme? Zustimmung der Bank?

• Rückfallklauseln: Was passiert bei Verkauf, Insolvenz, Scheidung des Beschenkten, Vorversterben?

• Steuerliche Eckdaten: grobe Wertspanne, Freibeträge, Bewertungslogik, Anzeigepflichten

• Dokumentation: Alle Unterlagen (Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Mietverträge, Energieausweis, Versicherungen)

Fazit: Immobilien schenken funktioniert – wenn man es wie ein Projekt behandelt

Eine Immobilienschenkung ist keine „Unterschrift und fertig“-Entscheidung, sondern ein Paket aus Zivilrecht, Steuerrecht und Familienlogik. Wer die Absicherung der Schenkenden, die steuerliche Bewertung und die Konfliktpunkte (Pflichtteil/Pflegefall) früh mitdenkt, kann sehr viel Ruhe in die Vermögensnachfolge bringen.

Wenn du möchtest, kann ich dir als nächsten Schritt einen Muster-Gliederungsblock für einen Schenkungsvertrag aus Vermieter-/Investorensicht (Welche Klauseln, welche Fragen, welche Unterlagen) erstellen – neutral formuliert, damit du ihn direkt in euren Notartermin mitnehmen kannst.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information rund um das Thema Immobilien verschenken, vorweggenommene Erbfolge, steuerliche Rahmenbedingungen und zivilrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall dar und kann eine individuelle Prüfung durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder eine andere zur Beratung befugte Person nicht ersetzen.

Trotz sorgfältiger Recherche und regelmäßiger Aktualisierung übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte. Gesetzesänderungen, neue Rechtsprechung, geänderte Verwaltungspraxis oder besondere Umstände des Einzelfalls können zu einer abweichenden rechtlichen und steuerlichen Bewertung führen.