110% Finanzierung

Warum das Thema für Vermieter gerade jetzt so spannend ist

Viele Vermieter und angehende Kapitalanleger suchen derzeit nach Möglichkeiten, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen. Hinter dieser Suche steht fast immer dieselbe Überlegung: Wer nicht erst über Jahre Kapital ansparen muss, kann schneller in den Markt einsteigen, Mieteinnahmen früher nutzen und sein vorhandenes Geld für mehrere Investitionen parallel einsetzen. Genau an dieser Stelle taucht die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung auf, also eine Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital, bei der nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten über Fremdkapital abgedeckt werden.

Für Vermieter klingt das zunächst attraktiv. Wer eine vermietete oder neu zu vermietende Wohnung erwirbt, denkt in Rendite, Cashflow und Vermögensaufbau. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann diesen Vermögensaufbau beschleunigen, wenn das Objekt solide ausgewählt wurde, die Miete langfristig tragfähig ist und die Finanzierung auch in schwierigeren Phasen bestehen kann. Gleichzeitig ist genau dieses Modell deutlich anspruchsvoller als eine klassische Finanzierung mit Eigenkapital. Es ist teurer, sensibler gegenüber Zinsänderungen und anfälliger für Fehlkalkulationen.

Deshalb ist es zu kurz gedacht, eine 110-Prozent-Finanzierung nur als Abkürzung zum Immobilienkauf zu sehen. Für manche Investoren ist sie ein sinnvoller Hebel. Für andere ist sie ein unnötig großes Risiko. Entscheidend ist nicht die Schlagzeile „ohne Eigenkapital kaufen“, sondern die Frage, ob Objekt, Finanzierung und persönliche Situation wirklich zusammenpassen.

Was bedeutet 100-Prozent- und was bedeutet 110-Prozent-Finanzierung?

Wenn von einer Wohnung ohne Eigenkapital die Rede ist, werden zwei Modelle oft durcheinandergebracht. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank in der Regel den vollständigen Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten, also insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten, müssen dann aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden zusätzlich auch diese Kaufnebenkosten mitfinanziert. Je nach Struktur erfolgt das über ein einziges Darlehen oder über eine Kombination aus vorrangig besichertem Hauptdarlehen und einem ergänzenden, teureren Nachrang- oder Zusatzdarlehen.

Für Banken ist der Unterschied erheblich. Der Kaufpreis wird durch die Immobilie zumindest teilweise abgesichert. Die Kaufnebenkosten dagegen schaffen keinen zusätzlichen Sachwert. Wer also auch die Nebenkosten fremdfinanziert, startet mit einem höheren Schuldenstand, ohne dass dem ein entsprechend höherer Sicherheitenwert gegenübersteht. Genau deshalb ist die 110-Prozent-Finanzierung für Banken die riskantere Variante und für Kreditnehmer regelmäßig die teurere.

Wie sich die Eigenkapitalrendite bei einer Vollfinanzierung verhält

Der stärkste Reiz einer Finanzierung ohne Eigenkapital liegt in der Eigenkapitalrendite. Dahinter steckt der bekannte Hebeleffekt. Vereinfacht gesagt kann der Einsatz von Fremdkapital die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital erhöhen, solange die Immobilie nach Finanzierungskosten, Bewirtschaftungskosten und Rücklagen einen positiven wirtschaftlichen Beitrag leistet.

Ein einfaches Beispiel macht das greifbar. Angenommen, eine Wohnung erwirtschaftet nach nicht umlagefähigen Kosten einen jährlichen Überschuss vor Finanzierung. Wer einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital bezahlt, verteilt diesen Überschuss auf mehr eigenes Geld. Wer dagegen fast vollständig mit Fremdkapital arbeitet, bindet weniger Eigenkapital und kann auf dieses kleinere Eigenkapital rechnerisch eine höhere Rendite erzielen. Genau aus diesem Grund ist die Eigenkapitalrendite bei fremdfinanzierten Immobilieninvestments oft höher als bei konservativ finanzierten Käufen.

Aber dieser Hebel funktioniert nicht nur nach oben. Er wirkt auch in die andere Richtung. Sobald die Finanzierungskosten steigen, Leerstand auftritt, eine Sanierung notwendig wird oder die Miete hinter den Erwartungen zurückbleibt, kippt die Rechnung schneller. Die Eigenkapitalrendite verbessert sich also nicht automatisch dadurch, dass man möglichst wenig Eigenkapital einsetzt. Sie verbessert sich nur dann, wenn die Gesamtrendite der Immobilie oberhalb der Fremdkapitalkosten liegt und der laufende Cashflow robust genug ist, Schwankungen auszuhalten.

Warum sich eine 110-Prozent-Finanzierung trotzdem lohnen kann

Trotz des höheren Risikos kann eine 110-Prozent-Finanzierung sinnvoll sein. Das gilt vor allem dann, wenn ein Anleger ein sehr gutes Objekt mit nachvollziehbarer Vermietbarkeit findet, aber sein Eigenkapital bewusst für Modernisierung, Liquidität oder weitere Investitionen zurückhalten will. Gerade in Märkten, in denen gute Wohnungen knapp sind, kann der schnelle Markteintritt ein echter Vorteil sein. Wer jahrelang spart, während Kaufpreise und Mieten sich verändern, verpasst möglicherweise Chancen, die wirtschaftlich sinnvoll gewesen wären.

Hinzu kommt, dass Fremdkapital im Immobilienbereich nicht per se etwas Negatives ist. Im Gegenteil: Ein vernünftiger Fremdkapitaleinsatz gehört für viele Vermieter zum normalen Investitionsmodell. Problematisch wird es erst dann, wenn aus kalkuliertem Hebel ein blinder Optimismus wird. Eine 110-Prozent-Finanzierung kann sich also lohnen, wenn die Wohnung in Lage, Zustand und Mietpotenzial überzeugt, die Finanzierung langfristig tragbar ist und ausreichend Liquidität außerhalb des Kaufvorgangs vorhanden bleibt.

Besonders bei Kapitalanlegern ist das ein zentraler Punkt. Eine Immobilie muss nicht nur auf dem Papier rentabel aussehen. Sie muss auch im Alltag funktionieren. Wer ohne Eigenkapital kauft und dann bei der ersten Reparatur, beim ersten Mieterwechsel oder bei einer unerwarteten Nachfinanzierung in finanzielle Schwierigkeiten gerät, hat den Hebel falsch eingesetzt. Sinnvoll ist das Modell nur dann, wenn es die Handlungsfähigkeit erhöht und nicht, wenn es sie zerstört.

Welche Risiken mit mehr Finanzierung wirklich zunehmen

Je höher der Fremdkapitalanteil, desto empfindlicher reagiert die gesamte Investition. Das erste Risiko ist offensichtlich: Die monatliche Belastung steigt. Schon ein kleiner Zinsaufschlag wirkt sich über viele Jahre spürbar auf die Gesamtkosten aus. Gleichzeitig sinkt die Anfangstilgung relativ betrachtet langsamer, weil die Darlehenssumme größer ist. Das führt dazu, dass die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung oft höher ausfällt als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Das zweite Risiko ist der fehlende Puffer. Wer Kaufpreis und Nebenkosten vollständig finanziert, hat häufig zwar den Erwerb geschafft, aber kaum Reserven übrig. Genau das ist gefährlich. In der Vermietung kommen sichere Mehrkosten nicht irgendwann, sondern fast immer. Es gibt Schönheitsreparaturen zwischen zwei Mietverhältnissen, kleinere Instandsetzungen, nicht umlagefähige Kosten, Rückstände aus Nebenkostenabrechnungen und im schlimmsten Fall längere Leerstandsphasen. Wer dann keine Rücklagen hat, muss zusätzlich konsumtive oder kurzfristige Kredite aufnehmen. Das ist meist der Punkt, an dem eine anfangs attraktive Finanzierung kippt.

Das dritte Risiko liegt im Objektwert. Eine 110-Prozent-Finanzierung lässt wenig Spielraum, wenn sich der Markt anders entwickelt als geplant. Wer zu teuer einkauft, wer in schlechter Lage kauft oder wer Sanierungsbedarf unterschätzt, startet mit einer hohen Verschuldung und geringer Fehlerverzeihung. Sollte die Wohnung später verkauft werden müssen, kann ein geringerer Marktwert dazu führen, dass nach dem Verkauf noch Restschulden verbleiben.

Schließlich gibt es noch das Anschlussfinanzierungsrisiko. Bei hohem Fremdkapitalanteil ist man stärker darauf angewiesen, dass die Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung weiterhin tragfähig bleibt. Ein Zinsanstieg oder eine verschlechterte persönliche Einkommenssituation trifft Vollfinanzierungen deshalb härter als konservativ strukturierte Finanzierungen.

Machen Banken 110-Prozent-Finanzierungen heute überhaupt noch?

Ja, grundsätzlich gibt es auch heute noch Banken und Finanzierungsvermittler, die 100- oder 110-Prozent-Finanzierungen begleiten. Allerdings ist das keine Standardfinanzierung für jeden Antragsteller. Ob ein solches Modell möglich ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Die Kreditvergabe ist in Deutschland an eine sorgfältige Kreditwürdigkeitsprüfung gebunden. Banken müssen also prüfen, ob die Finanzierung dauerhaft tragbar ist, und dürfen sich nicht einfach darauf verlassen, dass der Immobilienwert schon ausreichen wird.

In der Praxis bedeutet das: Je besser Einkommen, Bonität, Objektqualität und Gesamtkonzept sind, desto realistischer wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Hinzu kommt die allgemeine Marktlage. Die jüngsten Daten der Bundesbank zeigen, dass sich die Kreditrichtlinien im Markt bewegen und nicht dauerhaft in eine einzige Richtung laufen. Das heißt aber nicht, dass Banken bei 110 Prozent plötzlich großzügig geworden wären. Gerade in risikosensiblen Segmenten bleibt die Prüfung streng.

Wer heute eine 110-Prozent-Finanzierung anfragt, sollte also nicht mit einem schnellen Standardprodukt rechnen, sondern mit einer selektiven Kreditentscheidung. Gute Chancen haben meist Antragsteller mit sehr stabilem, gut dokumentiertem Einkommen, sauberer Bonität, wenig sonstigen Verbindlichkeiten und einer Immobilie, die aus Sicht der Bank in Lage und Zustand überzeugt.

Unter welchen Voraussetzungen Banken eher mitspielen

Entscheidend ist zunächst die Bonität. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital setzt regelmäßig ein belastbares Einkommen voraus, idealerweise aus einer stabilen und langfristig nachvollziehbaren Beschäftigung oder aus gut dokumentierten selbstständigen Einkünften. Hinzu kommt ein sauberes Zahlungsverhalten. Wer bereits Konsumkredite, hohe Kartenlimits oder unübersichtliche Verbindlichkeiten mitbringt, verschlechtert seine Chancen deutlich.

Ebenso wichtig ist das Objekt. Banken schauen bei einer Vollfinanzierung besonders darauf, ob die Wohnung werthaltig und marktgängig ist. Eine gute Lage, ein plausibler Kaufpreis, ein vernünftiger Zustand und ein nachvollziehbares Vermietungskonzept helfen enorm. Problematische Mikrolagen, deutlich überhöhte Kaufpreise oder erheblicher Sanierungsstau verschlechtern die Finanzierbarkeit erheblich.

Schließlich zählt die Qualität der Unterlagen. Wer eine 110-Prozent-Finanzierung möchte, sollte sehr sauber vorbereitet in Gespräche gehen. Dazu gehören eine realistische Haushaltsrechnung, vollständige Einkommensunterlagen, eine nachvollziehbare Objektkalkulation, belastbare Angaben zu Mieteinnahmen und ein ehrlicher Blick auf nicht umlagefähige Kosten. Banken mögen keine Schönrechnungen. Wer konservativ kalkuliert und trotzdem tragfähig bleibt, wirkt deutlich finanzierbarer als jemand, der jede Annahme bis an die Grenze optimistisch ausreizt.

Warum Rücklagen trotz Finanzierung ohne Eigenkapital unverzichtbar bleiben

Der häufigste Denkfehler rund um die 110-Prozent-Finanzierung lautet: Wenn die Bank alles finanziert, brauche ich selbst kein Geld. Genau das ist falsch. Selbst wenn Kaufpreis und Kaufnebenkosten vollständig abgedeckt sind, brauchen Vermieter Rücklagen. Ohne Rücklagen ist die Finanzierung nicht mutig, sondern fragil.

Rücklagen werden für mehrere Ebenen benötigt. Erstens braucht man einen Liquiditätspuffer für die eigene Rate. Selbst bei vermieteten Wohnungen kann es zu Verzögerungen, Ausfällen oder unerwarteten Kosten kommen. Zweitens braucht man Objektpuffer für Instandhaltung, kleinere Schäden, Mieterwechsel oder Möblierungs- beziehungsweise Renovierungskosten. Drittens braucht man persönlichen Puffer, damit unvorhergesehene Ereignisse im eigenen Leben nicht sofort die Immobilienfinanzierung gefährden.

Gerade bei Kapitalanlegern ist deshalb die Faustregel sinnvoll, nicht nur auf den Erwerb, sondern auf die ersten Jahre nach dem Erwerb zu schauen. Wer ohne Eigenkapital kauft, sollte nicht stolz darauf sein, dass das Konto nach dem Notartermin nahezu leer ist. Besser ist ein Modell, bei dem die Finanzierung zwar hoch ist, aber jederzeit Reserven für Reparaturen, Leerstand, höhere Hausgelder oder eine temporär schwächere Cashflow-Phase vorhanden sind. Anders gesagt: Eine 110-Prozent-Finanzierung ohne Rücklagen ist meist keine Strategie, sondern eine Wette.

Für wen eine 110-Prozent-Finanzierung eher geeignet ist – und für wen nicht

Geeignet ist dieses Modell vor allem für disziplinierte Käufer mit hoher Einkommensstabilität, guter Bonität, klarer Investmentlogik und dem Willen, das Objekt sehr nüchtern zu kalkulieren. Wer Immobilien als unternehmerische Investition versteht, Instandhaltung ernst nimmt und sich nicht auf Schönwetter-Szenarien verlässt, kann mit einer Finanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll arbeiten.

Weniger geeignet ist das Modell für Käufer, die bereits bei der monatlichen Rate an ihrer Belastungsgrenze sind, die keine Reserven besitzen, die stark auf kurzfristige Wertsteigerungen hoffen oder die ein Objekt nur erwerben wollen, weil „man jetzt endlich etwas machen muss“. Gerade bei schwächerer Bonität, unsicherem Einkommen oder knapp kalkuliertem Haushaltsbudget sollte eine 110-Prozent-Finanzierung sehr kritisch geprüft werden.

Auch Einsteiger unterschätzen oft, dass Immobilieninvestments nicht nur aus Kreditrate und Miete bestehen. Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Neuvermietungsphasen, Verwaltung, Reparaturen und gelegentliche Sonderlagen gehören zur Realität. Wer das nicht mitdenkt, verwechselt Finanzierbarkeit mit Wirtschaftlichkeit.

Das Fazit für Vermieter und Kapitalanleger

Eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen, ist auch heute noch möglich. Eine 110-Prozent-Finanzierung kann die Eigenkapitalrendite verbessern und einen schnellen Einstieg in den Immobilienmarkt ermöglichen. Sie ist aber kein Trick, mit dem sich Risiko aushebeln lässt. Im Gegenteil: Je höher die Finanzierung, desto wichtiger werden Objektqualität, Bonität, Liquidität und eine konservative Kalkulation.

Wer das Modell nutzt, sollte deshalb zwei Gedanken gleichzeitig festhalten können. Der erste lautet: Fremdkapital kann sinnvoll sein und Vermögensaufbau beschleunigen. Der zweite lautet: Rücklagen bleiben trotzdem Pflicht. Genau diese Kombination entscheidet in der Praxis darüber, ob eine Vollfinanzierung zu einer guten Investition oder zu einer dauerhaften Belastung wird.

Für Vermieter endet die Arbeit außerdem nicht mit der Darlehenszusage. Gerade wenn eine Finanzierung eng kalkuliert ist, wird ein effizienter Vermietungs- und Verwaltungsprozess noch wichtiger. Leerstand, langsame Neuvermietung, unübersichtliche Unterlagen und vermeidbare Abstimmungsfehler kosten unmittelbar Rendite. Genau hier setzt Immodio an. Mit Immodio digitalisieren Vermieter den Prozess nach dem Kauf, von Besichtigungen und Bewerbermanagement über den Mietvertrag bis hin zu Übergabeprotokollen, Dokumenten und der strukturierten Verwaltung. Wer bei der Finanzierung präzise rechnet, sollte auch bei der Vermietung und Verwaltung keine unnötigen Reibungsverluste akzeptieren.

Am Ende ist eine 110-Prozent-Finanzierung also weder grundsätzlich gut noch grundsätzlich schlecht. Sie ist ein Werkzeug. Ob dieses Werkzeug sinnvoll ist, hängt davon ab, wie solide die Finanzierung aufgebaut ist, wie gut die Wohnung zum Investmentprofil passt und ob der Vermieter auch nach dem Kauf professionell und effizient arbeitet.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information rund um das Thema Finanzierung. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall dar und kann eine individuelle Prüfung durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater, Bankberater oder eine andere zur Beratung befugte Person nicht ersetzen.